Di tutti i progetti di miglioramento della casa, nessuno è più complicato o costoso dei passaggi per costruire un’aggiunta a una casa. Costruire un’aggiunta completa di una stanza cambia la planimetria effettiva della casa scavando e installando le fondamenta, quindi costruendo e rifinendo un nuovo spazio abitativo. La National Association of Realtors sottolinea che costruire un’aggiunta a una casa può costare fino a $ 90.000 o triplicare quella cifra a seconda delle dimensioni e dello scopo della stanza. In alcuni casi, questo potrebbe essere tanto quanto o più del costo originale della casa. Sebbene non esista una calcolatrice che stimi i costi di costruzione di un’aggiunta, dovrai chiamare e confrontare i preventivi di vari appaltatori. Nonostante l’enorme portata e il costo di un simile progetto, le aggiunte di stanze sono molto apprezzate, poiché nessun altro progetto ha un tale potenziale per migliorare la vivibilità e il valore immobiliare della tua casa.
Sebbene sia possibile costruire un’aggiunta a una casa da soli, è molto raro che un proprietario di casa affronti questo tipo di lavoro. Questo tipo di progetto è praticamente sempre un lavoro per un appaltatore generale e/o una varietà di subappaltatori. Le competenze richieste per completare un’aggiunta di una stanza includono una gamma molto ampia di capacità e quasi nessuno, nemmeno un artigiano esperto, può fare tutto da solo.
Ciò non significa, tuttavia, che i proprietari siano indifferenti. Al contrario, i proprietari di casa devono essere coinvolti in ogni fase del processo per prendere decisioni consapevoli e garantire che il lavoro soddisfi le loro aspettative. Se accetti la sfida di gestire il progetto da solo, comprendere i passaggi per aggiungere qualcosa a una casa ti aiuterà a pianificare e supervisionare il lavoro di tutti i vari subappaltatori che lavoreranno al tuo progetto. E come proprietario di casa, potresti scegliere di affrontare da solo alcuni aspetti del progetto complessivo, come fare il lavoro di falegnameria di finitura finale o dipingere le pareti.
Qualunque sia il tuo livello di partecipazione, è utile considerare il lavoro come un unico grande progetto graduale per comprendere come lavorano gli appaltatori, valutare e supervisionare efficacemente la loro attività e pianificare il tuo coinvolgimento.
Indice
Prima di iniziare
I materiali da costruzione specifici e gli strumenti necessari per lavorarci variano da progetto a progetto, ma come regola generale, le aggiunte domestiche includono la maggior parte (se non tutti) degli stessi elementi richiesti per la costruzione di una nuova casa. Possono essere utilizzati decine di materiali e strumenti per costruire un’aggiunta di una stanza importante, che vanno dalle principali attrezzature di scavo e strumenti per calcestruzzo alle tinte e vernici utilizzate per dare i tocchi finali a lavori in legno e mobili.
Pochi professionisti del settore edile possiedono tutti gli strumenti o hanno tutte le competenze necessarie per completare un’importante aggiunta di una stanza, quindi è molto comune che il lavoro venga supervisionato da un appaltatore generale (GC) che presenterà un’offerta per il tuo lavoro, quindi supervisionerà e pagherà vari subappaltatori specializzati per completare il progetto secondo le specifiche concordate. Sebbene sia possibile pianificare un progetto da soli, assumere e supervisionare i subappaltatori da soli è un compito arduo di cui molti proprietari di case finiscono per pentirsi. L’aggiunta della tua stanza probabilmente andrà molto più agevolmente se assumi un appaltatore generale.
Preparatevi al fatto che ci vuole molto tempo per costruire un’aggiunta a una casa. Mentre il tempo di lavoro effettivo può richiedere solo due o quattro settimane di giornate lavorative di otto ore nelle mani di appaltatori qualificati, c’è in genere molto tempo di inattività tra le fasi mentre il progetto attende l’arrivo degli ispettori o del prossimo subappaltatore. Non è raro che un’importante aggiunta di una stanza iniziata a fine primavera raggiunga il suo completamento in autunno. Il tempo richiesto dipende in larga misura dalla disponibilità di manodopera e materiali nella vostra zona.
Di cosa avrai bisogno
Attrezzatura / Strumenti
Strumenti di fondazione
Attrezzi per carpenteria metallica
Attrezzi per coperture
Finire gli utensili da falegnameria
Utensili idraulici
Strumenti di cablaggio
Strumenti HVAC
Materiali
Materiali di fondazione
Legname per intelaiature
Rivestimento di pavimenti, pareti e tetti
Vari elementi di fissaggio
Materiali e accessori idraulici
Materiali e apparecchiature elettriche
Componenti del sistema HVAC
Finestre e porte
Finiture interne per pavimenti, pareti e soffitti
Armadi o altri elementi incorporati
Rivestimento esterno e rifiniture
Coperture e grondaie
Vernici e altri materiali di finitura
Istruzioni
Passaggi per costruire un’aggiunta a una casa
Determinare il budget e l’ambito
I progetti di ampliamento di una stanza di successo iniziano con una notevole quantità di ricerca e una determinazione precisa delle dimensioni e della scala del lavoro. Un ampliamento di una casa è come costruire una casa e comporta la progettazione, la stesura di un budget, la richiesta di permessi , l’assunzione di appaltatori e subappaltatori e la costruzione della struttura da zero.
È importante essere preparati per il lavoro che comporta ed essere realistici riguardo al budget. Mentre alcuni proprietari di case dichiarano di pagare da $ 50.000 a $ 75.000 per un’aggiunta completa di più stanze alla casa, una cifra più realistica è probabilmente nelle basse sei cifre. Ad esempio, aspettati di pagare circa $ 150.000 a $ 250.000 per aggiungere 1.000 piedi quadrati a una casa, a seconda dei costi nella tua zona.
Finanziamento sicuro
Pochi proprietari di casa possono permettersi di pagare in contanti un’aggiunta di una stanza intera. Quindi, è necessario un prestito o una linea di credito. Questo di solito comporta l’ottenimento di un prestito sulla casa, una seconda ipoteca o una linea di credito basata sulla quantità di capitale della casa, ovvero il valore immobiliare attuale della casa meno qualsiasi saldo di mutuo o prestito in sospeso.
Le banche e gli altri istituti di credito sono spesso restii a concedere prestiti ai proprietari di case che devono ancora restituire l’80-85 percento o più del valore stimato dell’abitazione, anche se questa non è una regola fissa.
Laddove un proprietario di casa si qualifichi per una seconda ipoteca o un prestito sulla casa, le banche normalmente non concederanno più dell’85 percento circa del capitale che hai nella casa. Ad esempio, se la tua casa è valutata $ 500.000 e il saldo rimanente sul mutuo è $ 250.000, molte banche saranno disposte a prestarti altri $ 212.000 (l’85 percento di $ 250.000) per completare un’importante aggiunta di una stanza, se promette di aggiungere un buon valore alla tua casa. Ottenere un prestito dipende, ovviamente, da un proprietario di casa che abbia una buona reputazione creditizia.
Se non si è in grado di qualificarsi per un prestito bancario, ci sono altri modi per ottenere un finanziamento, come un prestito contro il valore di un fondo pensione o di una polizza assicurativa sulla vita. Tuttavia, tale prestito dovrebbe essere fatto con attenzione, dopo aver consultato un consulente finanziario.
Seleziona un appaltatore generale
La maggior parte delle persone troverà più opportuno assumere un appaltatore generale (GC) per completare il lavoro su un’aggiunta di una stanza. Il GC può avere uno staff stipendiato di carpentieri generici che eseguono gran parte del lavoro, ma lavora anche con una varietà di subappaltatori specializzati che saranno assunti per mansioni specifiche, come lavori idraulici, di cablaggio e HVAC. Pagherai il GC direttamente in rate concordate per il progetto e il GC a sua volta pagherà e supervisionerà i propri dipendenti e i vari subappaltatori che lavorano al tuo progetto.
Tutto dipende dalla capacità di trovare un appaltatore affidabile con cui lavorare, quindi prenditi il tuo tempo per scegliere il GC. Chiedi consiglio a vicini, amici o parenti. Se non riescono a consigliarti un appaltatore, perdi la timidezza e bussa alle porte delle case che hanno recentemente completato degli ampliamenti.
L’ importanza dell’appaltatore non può essere sopravvalutata. Per la maggior parte delle persone, questo lavoro è troppo grande per essere gestito da soli, a meno che non si abbia esperienza professionale e tempo a sufficienza. Il primo incontro con i potenziali appaltatori dovrebbe discutere la portata del progetto, i tempi dell’appaltatore, le questioni generali di progettazione e le strategie di risparmio sui costi.
Non aver paura di chiedere all’appaltatore le opzioni per controllare i costi durante il processo di pianificazione iniziale. Il profitto del GC sul tuo progetto è in genere dal 10 al 20 percento dell’offerta totale, quindi hai il diritto di negoziare in modo assertivo. Questo è il momento in cui potresti accettare di affrontare personalmente parte del lavoro di finitura in cambio di un’offerta scontata.
Tu e l’appaltatore generale dovreste firmare un accordo contrattuale prima che inizino i lavori, incluso un programma per effettuare i pagamenti. Non esiste una regola ferrea su come programmare i pagamenti. Spesso è considerato un segnale di avvertimento quando un appaltatore generale insiste su più del 50 percento del totale come acconto iniziale. Infatti, le leggi in alcune aree proibiscono agli appaltatori di chiedere un acconto di più di 1/3 del contratto totale. Un appaltatore che vuole la maggior parte del pagamento in anticipo potrebbe trovarsi su un terreno finanziariamente traballante.
Più comunemente, il pagamento viene effettuato in due o tre rate uguali, collegate a importanti milestone di completamento. Ma è importante che ti sia consentito trattenere una commissione significativa (dal 10 al 25 percento) finché non fai un’ispezione finale del progetto per verificare la tua soddisfazione.
Collaborare con un architetto (ove opportuno)
Mentre alcuni appaltatori possono progettare la tua aggiunta o lavorare su progetti di edifici di serie, in molti casi è meglio assumere un architetto. C’è un certo valore nell’andare con un architetto raccomandato dall’appaltatore, poiché questo assicura che entrambe le parti si conoscano. Tuttavia, se stai prendendo in considerazione questa disposizione, assicurati di eseguire la due diligence e di assicurarti che l’architetto sia qualificato, non solo un amico del GC.
Quando cerchi un appaltatore, potresti vedere il termine appaltatore design-build usato. Gli appaltatori design-build esistono da molti anni e sono comuni. Un appaltatore design-build è, in termini basilari, lo stesso di un appaltatore edile, ma uno che rinuncia all’uso di una società di architettura. L’appaltatore design-build non impiega necessariamente un architetto, ma può invece fare affidamento su un progettista interno per creare i piani.
Sebbene gli appaltatori di progettazione e costruzione si pubblicizzino come one-stop shop, ci sono pro e contro nell’assumere questo tipo di appaltatore. Alcuni appaltatori di progettazione e costruzione sono estremamente competenti, mentre altri possono essere scadenti. Se stai pensando di assumere un appaltatore di progettazione e costruzione, fai delle ricerche approfondite sui suoi lavori passati per diversi clienti.
Ottenere i permessi e preparare il sito
Il tuo appaltatore otterrà i permessi e dovrà affiggere i permessi approvati in un punto visibile della tua proprietà. Una squadra verrà a consegnare un bagno portatile e forse metterà un cartello pubblicitario che identifichi al mondo l’azienda che sta costruendo la tua aggiunta.
Per preparare il sito, potrebbero arrivare grandi macchinari per il movimento terra per spianare il sito fino a renderlo completamente nudo e in piano. Saranno rimossi gli ostacoli, forse anche alcuni alberi (se consentito dalla comunità). Le recinzioni saranno temporaneamente abbattute per consentire ai macchinari pesanti di accedere al sito.
Non preoccuparti per questo cambiamento apparentemente estremo alla tua proprietà. Questo tipo di movimento terra renderà la costruzione più fluida e i passaggi finali di solito comportano ulteriore movimento terra e rifinitura per ripristinare il paesaggio a un aspetto finito.
Costruire le fondamenta
La maggior parte delle aggiunte di stanze hanno fondamenta a grandezza naturale, proprio come una nuova casa. A seconda dei piani, la squadra inizierà a gettare una soletta di cemento o a scavare per un vespaio o un seminterrato, seguito dal getto di basamenti in cemento e muri di fondazione.
I lavori di fondazione sono generalmente eseguiti da un appaltatore specializzato assunto dall’appaltatore generale, spesso la stessa squadra che esegue la preparazione iniziale del sito. Possono essere necessari diversi giorni di scavo, getto e stagionatura delle fondamenta prima che la squadra di intelaiatura possa iniziare a lavorare.
Inquadra la struttura
Non appena il calcestruzzo di fondazione è indurito, i pavimenti, le pareti e il tetto vengono intelaiati. Ciò può avvenire con sorprendente rapidità quando il lavoro viene svolto da una squadra numerosa ed esperta. Un giorno, torni a casa dal lavoro e scopri che è apparso l’intero scheletro dei membri dell’intelaiatura.
Alcuni progetti sono “costruiti con i bastoni”, con la squadra di intelaiatura che costruisce le piattaforme del pavimento, le pareti divisorie e le travi del tetto pezzo per pezzo prima di rivestirle. In altri casi, alcuni elementi vengono costruiti fuori sede, quindi trasportati in camion per essere eretti in grandi pezzi. Ad esempio, è ormai comune che le capriate del tetto vengano costruite fuori sede, quindi sollevate in posizione da una gru. In altri casi, tuttavia, anche le pareti intelaiate vengono prodotte fuori sede, il che può rendere la struttura piuttosto veloce.
La struttura portante è spesso realizzata da una squadra di carpentieri che lavorano stabilmente per l’appaltatore generale, ma è anche comune che i carpentieri siano lavoratori autonomi assunti in base alle necessità.
L’intelaiatura avviene piuttosto rapidamente, spesso nel giro di un giorno o due, poiché è necessario rivestire urgentemente la struttura per proteggerla dalle intemperie.
Aggiungere il rivestimento e la copertura
Il rivestimento di pareti e tetti, seguito da involucro della casa, carta da copertura e scandole, segue rapidamente il lavoro di intelaiatura. L’obiettivo è di dare alla struttura una buona misura di impermeabilizzazione e consentire alle squadre di continuare il loro lavoro al riparo. Il rivestimento di pareti e tetti è solitamente installato dalla stessa squadra che esegue l’intelaiatura di base, sebbene le scandole e altri materiali di copertura siano spesso realizzati da un subappaltatore specializzato.
Nelle costruzioni odierne, le pareti sono solitamente rivestite con pannelli OSB (Oriented Strand Board) e poi ricoperte con una pellicola in fibra di vetro nota come house wrap. Per la copertura del tetto, è più comune usare pannelli di compensato, sebbene a volte vengano usati OSB e altri materiali.
Il tetto viene quasi immediatamente coperto con tegole o un altro materiale di finitura per tetti. Questo, insieme all’installazione di finestre e porte, protegge la struttura dalla pioggia e consente di completare i lavori interni in modo più rilassato.
Una volta completata la copertura del tetto, il progetto sembra procedere a ritmo sostenuto, anche se i lavori successivi spesso richiedono parecchio tempo.
Installare finestre e porte
Nuove finestre e porte vengono installate subito dopo il tetto, o a volte contemporaneamente. Questo sigilla la struttura e la mantiene impermeabile per i lavori successivi. I professionisti dell’edilizia descrivono l’edificio come “asciutto” dopo questa fase, il che significa che l’interno è protetto dagli elementi.
Le finestre e le porte per l’aggiunta di stanze sono solitamente elementi di serie ordinati dal produttore. Sono facilmente installabili dai falegnami generici.
Preparazione preliminare dell’impianto elettrico, idraulico e HVAC
I servizi essenziali, come l’impianto elettrico, idraulico e di riscaldamento/raffreddamento, vengono “grezzi”, ovvero gli elementi dietro le quinte, come tubi, cablaggi e condotti, vengono installati mentre pareti, pavimenti e soffitti sono ancora allo stato grezzo, con gli elementi della struttura esposti.
È normale che il progetto sembri rallentare quando arrivano questi subappaltatori, elettricisti, idraulici e tecnici HVAC, ma questi mestieri tendono a lavorare abbastanza rapidamente, spesso completando il loro lavoro in un giorno o due. I veri intoppi tendono a essere associati all’attesa che gli ispettori della città ispezionino e approvino il lavoro. Questi sistemi devono essere ispezionati e approvati prima che qualsiasi lavoro aggiuntivo possa essere svolto su pareti, pavimenti e soffitti.
Aggiungere isolamento e cartongesso
Con l’aggiunta di isolamento e cartongesso dopo il completamento delle ispezioni meccaniche, il progetto inizia ad assomigliare a una vera struttura. L’isolamento può essere di uno o più tipi diversi, dai normali pannelli in fibra di vetro alla schiuma spruzzata alla cellulosa soffiata. Il cartongesso è un processo in più fasi: appendere i fogli, “intonacare” le giunture con il composto per cartongesso umido, lasciare asciugare il composto e quindi carteggiare le giunture.
L’isolamento e il cartongesso sono talvolta installati dai carpentieri generici, ma possono essere eseguiti anche da subappaltatori specializzati in questo lavoro. Se lavorano con costanza, i lavoratori completeranno l’isolamento e l’installazione del cartongesso in appena un paio di giorni.
Completare l’interno
Il passo successivo è l’installazione di pavimenti e mobili, e la verniciatura di soffitti e pareti. Entrambe le attività possono essere eseguite per prime, e l’ordine è spesso dettato dalla disponibilità del programma. Gli appaltatori di verniciatura sono esperti nel dipingere in modo pulito dopo l’installazione del pavimento di finitura, ma i lavori di rifinitura sono più facili da installare dopo la verniciatura delle pareti. Con piccoli progetti, la verniciatura e la pavimentazione sono spesso completate da falegnami di finitura, sebbene i lavori più grandi possano richiedere subappaltatori di pavimenti e verniciatura.
L’installazione di porte di passaggio interne, battiscopa, modanature per finestre e porte, modanature a corona e altre finiture viene solitamente eseguita da falegnami specializzati in questo lavoro, sebbene alcuni falegnami generici siano altrettanto abili nella struttura grezza e nei lavori di finitura.
Effettuare i collegamenti degli apparecchi
Verso la fine del progetto, idraulici, elettricisti e tecnici HVAC torneranno per completare l’installazione e gli allacciamenti finali per apparecchi idraulici, apparecchi di illuminazione, interruttori a parete, prese e apparecchiature HVAC. Parte di questo lavoro potrebbe essere svolto contemporaneamente al lavoro di finitura degli interni.
I ritardi sono comuni in questa fase, poiché questi subappaltatori di sistemi meccanici sono molto richiesti. Molti codici edilizi locali richiedono che subappaltatori autorizzati eseguano questo lavoro, ma se consentito, l’appaltatore generale può far completare gran parte del lavoro di collegamento finale ai propri dipendenti.
Completare il paesaggio
Mentre l’interno della casa è quasi ultimato, il paesaggio che è stato sradicato per consentire un facile accesso al sito è ora riparato. Le attrezzature per il movimento terra potrebbero tornare per riempire di nuovo le fondamenta, livellare e delineare il cortile, e gli appaltatori di giardinaggio potrebbero arrivare per piantare alberi e arbusti e ripristinare il prato.
Mentre il lavoro di movimento terra è spesso sotto la supervisione dell’appaltatore generale, i proprietari di casa a volte stipulano contratti con un’altra ditta per svolgere il lavoro di giardinaggio finale. Oppure, alcuni proprietari di casa scelgono di occuparsi personalmente della piantumazione e del ripristino del prato.
Completare la lista dei lavori da fare
Una punch list è un registro delle varie voci rimaste da fare. Molte di queste sono rifiniture che hanno dovuto attendere altri lavori o sono state semplicemente saltate durante il processo. Spesso, sia l’appaltatore che i proprietari di casa compilano le proprie liste e le combinano in una checklist principale.
L’ultimo passaggio consiste nel completare la lista dei lavori e in un sopralluogo finale da parte dell’appaltatore generale e del proprietario della casa; questo segna il momento in cui l’appaltatore emette la fattura finale al proprietario della casa.
Ci sono molti modi per strutturare il programma di pagamento dal proprietario di casa all’appaltatore generale, ma è tipico che ci sia un acconto sostanziale in anticipo, prima che inizino i lavori, seguito da uno o due pagamenti effettuati a intervalli concordati man mano che i lavori procedono. È tipico che almeno l’ultimo 10 percento del pagamento o più se le parti concordano di essere subordinato al completamento della punch list e alla verifica finale da parte del proprietario di casa e dell’appaltatore.
FAQ
Cosa dovrei sapere prima di ampliare la mia casa?
Il primo passo per costruire un’aggiunta, anche prima di contattare gli appaltatori, è soppesare i pro e i contro del progetto scoprendo le risposte a due domande. Il tipo di aggiunta che intendi realizzare aggiungerà valore alla tua casa? Anche se potresti non avere intenzione di vendere la tua casa per molto tempo, qualsiasi aggiunta può avere un impatto sulla stima, sul valore di rivendita e sul ritorno sull’investimento in futuro. E ci sono restrizioni di zonizzazione che modificheranno i tuoi piani di aggiunta? La tua città potrebbe non favorire l’edificazione, ma i confini della tua proprietà potrebbero non consentirti di costruire in fuori, ad esempio.
È più economico costruire in altezza o realizzare un ampliamento?
Costruire in alto è solitamente più economico che costruire in fuori. Costruire in alto richiede materiali di intelaiatura più manodopera. Costruire in fuori, a meno che non si tratti di un bump-out, richiede materiali e manodopera per scavi, lavori di fondazione e sistemazione del paesaggio. Il modo più economico per aggiungere un’estensione a una casa è finire il seminterrato , la soffitta o il garage perché eviterai tutti i costi di aggiunta di fondamenta o copertura.
Ho bisogno di progetti per un’estensione?
Sì. Avrai bisogno di un progetto o di una planimetria, redatti per guidare il progetto e anche per ottenere un permesso di costruzione dal dipartimento edile della tua città.
