De tous les projets de rénovation domiciliaire, aucun n’est plus compliqué ou plus coûteux que les étapes de construction d’une extension à une maison. Construire une extension complète modifie le plan d’étage réel de la maison en creusant et en installant des fondations, puis en encadrant et en finissant un nouvel espace de vie. La National Association of Realtors souligne que la construction d’une extension à une maison peut coûter jusqu’à 90 000 $, voire le tripler, selon la taille et la fonction de la pièce. Dans certains cas, cela peut être aussi élevé, voire plus, que le coût initial de la maison. Bien qu’il n’existe pas de calculateur permettant d’estimer le coût de la construction d’une extension, vous devrez appeler et comparer les devis de divers entrepreneurs. Malgré l’ampleur et le coût énormes d’un tel projet, les extensions de pièces sont très prisées, car aucun autre projet n’a un tel potentiel d’amélioration de l’habitabilité et de la valeur immobilière de votre maison.
Bien qu’il soit possible de construire soi-même une extension sur une maison, il est très rare qu’un propriétaire s’attaque à ce genre de travaux. Ce type de projet est pratiquement toujours confié à un entrepreneur général et/ou à divers sous-traitants. Les compétences requises pour réaliser une extension de pièce comprennent un très large éventail de capacités, et presque personne, même un artisan qualifié, ne peut tout faire lui-même.
Cela ne signifie pas pour autant que les propriétaires ne doivent pas intervenir. Au contraire, ils doivent être impliqués à chaque étape du processus pour prendre des décisions éclairées et s’assurer que les travaux répondent à leurs attentes. Si vous acceptez le défi de gérer le projet vous-même, comprendre les étapes de l’agrandissement d’une maison vous aidera à planifier et à superviser le travail de tous les différents sous-traitants qui travailleront sur votre projet. Et en tant que propriétaire, vous pouvez choisir de vous attaquer vous-même à certains aspects du projet global, comme effectuer les derniers travaux de menuiserie ou peindre les murs.
Quel que soit votre degré de participation, il est utile de considérer le travail comme un seul grand projet étape par étape pour comprendre comment les entrepreneurs travaillent et pour évaluer et superviser efficacement leur activité et planifier votre propre implication.
Table des Matières
Avant que tu commences
Les matériaux de construction spécifiques et les outils nécessaires pour les utiliser varient d’un projet à l’autre, mais en règle générale, les extensions de maison comprennent la plupart (sinon la totalité) des mêmes éléments que ceux requis pour la construction d’une nouvelle maison. Des dizaines de matériaux et d’outils peuvent être utilisés pour construire une extension de pièce majeure, allant des principaux équipements d’excavation et des outils à béton aux teintures et vernis utilisés pour mettre la touche finale aux boiseries et aux armoires.
Peu de professionnels du bâtiment possèdent tous les outils ou toutes les compétences nécessaires pour réaliser un agrandissement majeur d’une pièce. Il est donc très courant que les travaux soient supervisés par un entrepreneur général (EG) qui soumissionnera pour votre projet, puis supervisera et paiera divers sous-traitants spécialisés pour terminer le projet selon les spécifications convenues. Bien qu’il soit possible de planifier un projet soi-même, embaucher et superviser soi-même les sous-traitants est une tâche ardue que de nombreux propriétaires finissent par regretter. Votre agrandissement de pièce se déroulera probablement beaucoup plus facilement si vous engagez un entrepreneur général.
Préparez-vous au fait qu’il faut beaucoup de temps pour construire une extension à une maison. Bien que le temps de travail réel puisse ne prendre que deux à quatre semaines de huit heures de travail par jour entre les mains d’entrepreneurs qualifiés, il y a généralement beaucoup de temps d’arrêt entre les phases pendant que le projet attend l’arrivée des inspecteurs ou du sous-traitant suivant. Il n’est pas rare qu’une extension majeure d’une pièce commencée à la fin du printemps soit terminée à l’automne. Le temps requis dépend en grande partie de la disponibilité de la main-d’œuvre et des matériaux dans votre région.
Ce dont vous aurez besoin
Equipement / Outils
Outils de fondation
Outils de charpenterie pour encadrement
Outils de toiture
Outils de finition pour la menuiserie
Outils de plomberie
Outils de câblage
Outils CVC
Matériaux
Matériaux de fondation
Bois de charpente
Revêtement de sol, de mur et de toit
Diverses fixations
Matériaux et accessoires de plomberie
Matériel et équipements électriques
Composants du système CVC
Fenêtres et portes
Finitions intérieures des sols, murs et plafonds
Armoires ou autres éléments intégrés
Revêtements et garnitures extérieurs
Toiture et gouttières
Peinture et autres matériaux de finition
Instructions
Étapes pour construire une extension à une maison
Déterminer le budget et la portée
Les projets d’agrandissement de maison réussis commencent par une recherche considérable et une détermination précise de la taille et de l’échelle des travaux. Un agrandissement de maison est comme la construction d’une maison et cela implique la conception, la budgétisation, la demande de permis , l’embauche d’entrepreneurs et de sous-traitants et la construction de la structure à partir de zéro.
Il est important d’être préparé aux travaux à entreprendre et d’être réaliste quant à votre budget. Bien que certains propriétaires déclarent payer entre 50 000 et 75 000 dollars pour une extension complète de plusieurs pièces à leur maison, un chiffre plus réaliste se situe probablement dans les six chiffres inférieurs. Par exemple, prévoyez de payer environ 150 000 à 250 000 dollars pour ajouter 1 000 pieds carrés à une maison, selon les coûts dans votre région.
Financement sécurisé
Peu de propriétaires peuvent payer comptant pour l’agrandissement d’une pièce entière. Il leur faut donc un prêt ou une ligne de crédit. Cela implique généralement l’obtention d’un prêt sur valeur domiciliaire, d’une deuxième hypothèque ou d’une ligne de crédit basée sur le montant de la valeur nette de la maison, c’est-à-dire la valeur immobilière actuelle de la maison moins le solde impayé de l’hypothèque ou du prêt.
Les banques et autres prêteurs sont souvent réticents à prêter de l’argent aux propriétaires qui doivent encore 80 à 85 pour cent ou plus de la valeur estimée d’une maison, bien que ce ne soit pas une règle absolue.
Si un propriétaire est admissible à une deuxième hypothèque ou à un prêt sur valeur domiciliaire, les banques ne lui accorderont généralement pas plus de 85 % de la valeur nette de sa maison. Par exemple, si votre maison est évaluée à 500 000 $ et que le solde restant de votre prêt hypothécaire est de 250 000 $, de nombreuses banques seront disposées à vous prêter 212 000 $ supplémentaires (85 % de 250 000 $) pour réaliser un agrandissement majeur, si cela promet d’ajouter une bonne valeur à votre maison. L’obtention d’un prêt dépend bien sûr d’un propriétaire ayant une bonne cote de crédit.
Si vous ne pouvez pas prétendre à un prêt bancaire, il existe d’autres moyens d’obtenir un financement par emprunt, comme un emprunt sur la valeur d’un fonds de retraite ou d’une police d’assurance-vie. Ce type d’emprunt doit toutefois être effectué avec prudence, après consultation d’un conseiller financier.
Sélectionnez un entrepreneur général
La plupart des gens trouveront préférable de faire appel à un entrepreneur général pour réaliser les travaux d’agrandissement d’une pièce. L’entrepreneur général peut avoir une équipe salariée de charpentiers généraux qui effectuent une grande partie du travail, mais il travaille également avec divers sous-traitants spécialisés qui seront embauchés pour des tâches spécifiques, telles que la plomberie, le câblage et les travaux de CVC. Vous paierez l’entrepreneur général directement en versements convenus pour le projet, et l’entrepreneur général paiera et supervisera à son tour ses propres employés et les divers sous-traitants qui travaillent sur votre projet.
Tout dépend de votre capacité à trouver un entrepreneur de bonne réputation avec lequel vous pouvez travailler, alors prenez votre temps pour choisir l’entrepreneur. Demandez des recommandations à vos voisins, amis ou membres de votre famille. S’ils ne peuvent pas vous recommander un entrepreneur, perdez votre timidité et frappez aux portes des maisons qui ont récemment fait l’objet d’extensions.
L’ importance de l’entrepreneur ne peut être surestimée. Pour la plupart des gens, ce travail est trop important pour être géré seul, à moins d’avoir une expérience professionnelle et suffisamment de temps. Votre première rencontre avec les entrepreneurs potentiels doit porter sur l’ampleur du projet, le calendrier de l’entrepreneur, les questions générales de conception et les stratégies de réduction des coûts.
N’ayez pas peur de demander à l’entrepreneur des options pour contrôler les coûts dès le début du processus de planification. Le bénéfice de l’entrepreneur général sur votre projet représente généralement 10 à 20 % du montant total de l’offre, vous avez donc le droit de négocier avec assurance. C’est le moment où vous pouvez accepter de vous occuper vous-même d’une partie des travaux de finition en échange d’une offre à prix réduit.
Vous et l’entrepreneur général devez signer un accord contractuel avant le début des travaux, y compris un calendrier de paiement. Il n’existe pas de règle absolue sur la manière dont les paiements doivent être planifiés. On considère souvent comme un signe d’avertissement le fait qu’un entrepreneur général insiste pour que l’acompte soit supérieur à 50 % du total. En fait, les lois de certaines régions interdisent aux entrepreneurs de demander un acompte supérieur à 1/3 du montant total du contrat. Un entrepreneur qui veut la majorité du paiement à l’avance peut être sur un terrain instable financièrement.
Le plus souvent, le paiement est effectué en deux ou trois versements égaux, en fonction des étapes importantes de réalisation. Mais il est important que vous soyez autorisé à retenir des frais importants (de 10 à 25 %) jusqu’à ce que vous ayez effectué une visite finale du projet pour vérifier votre satisfaction.
Travailler avec un architecte (le cas échéant)
Bien que certains entrepreneurs puissent concevoir votre extension ou travailler à partir de plans de construction standard, dans de nombreux cas, il est préférable de faire appel à un architecte. Il est intéressant de faire appel à un architecte recommandé par l’entrepreneur, car cela permet aux deux parties de se connaître. Cependant, si vous envisagez cette solution, assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable et de vous assurer que l’architecte est qualifié, et pas seulement un ami de l’entrepreneur général.
Lorsque vous recherchez un entrepreneur, vous verrez peut-être le terme « entrepreneur en conception-construction » utilisé. Les entrepreneurs en conception-construction existent depuis de nombreuses années et sont monnaie courante. Un entrepreneur en conception-construction est, en termes simples, le même qu’un entrepreneur en bâtiment, mais qui renonce à faire appel à une société d’architecture. L’entrepreneur en conception-construction n’emploie pas nécessairement un architecte, mais peut plutôt s’appuyer sur un concepteur interne pour créer les plans.
Bien que les entrepreneurs en conception-construction se présentent comme des guichets uniques, il existe des avantages et des inconvénients à embaucher ce type d’entrepreneur. Certains entrepreneurs en conception-construction sont extrêmement compétents, tandis que d’autres peuvent être médiocres. Si vous envisagez d’embaucher un entrepreneur en conception-construction, recherchez soigneusement ses travaux antérieurs pour plusieurs clients.
Obtenir les permis et préparer le site
Votre entrepreneur obtiendra les permis et devra afficher les permis approuvés dans un endroit visible de votre propriété. Une équipe viendra déposer des toilettes portatives et installera peut-être un panneau publicitaire identifiant au monde entier l’entreprise qui construit votre extension.
Pour préparer le site, de gros engins de terrassement peuvent arriver pour décaper le site jusqu’à ce qu’il soit nivelé et nu. Les obstacles seront retirés, peut-être même certains arbres (si votre communauté le permet). Les clôtures seront temporairement démontées pour permettre à l’équipement lourd d’accéder au site.
Ne vous inquiétez pas de ce changement apparemment extrême apporté à votre propriété. Ce type de terrassement permettra à la construction de se dérouler plus facilement, et les étapes finales impliquent généralement des travaux de terrassement et de remodelage supplémentaires pour redonner au paysage son aspect final.
Construire les fondations
La plupart des agrandissements de pièces nécessitent une fondation complète, tout comme une nouvelle maison. Selon les plans, l’équipe commencera par couler une dalle de béton ou creuser pour un vide sanitaire ou un sous-sol, puis coulera les semelles de béton et les murs de fondation.
Les travaux de fondation sont généralement effectués par un entrepreneur spécialisé embauché par l’entrepreneur général, souvent la même équipe qui effectue la préparation initiale du site. Il peut falloir plusieurs jours de creusement, de coulage et de durcissement des fondations avant qu’elles ne soient prêtes pour que l’équipe de charpente commence les travaux.
Encadrer la structure
Dès que le béton de fondation est durci, les planchers, les murs et le toit sont posés. Cela peut se produire à une vitesse surprenante lorsqu’une équipe nombreuse et expérimentée effectue le travail. Un jour, vous rentrez du travail et constatez que l’intégralité du squelette des éléments de charpente est apparue.
Certains projets sont « construits sur place », l’équipe de charpente construisant les plates-formes de plancher, les murs à ossature et les chevrons du toit pièce par pièce avant de les gainer. Dans d’autres cas, certains éléments sont construits hors site, puis transportés par camion pour être érigés en gros morceaux. Il est désormais courant, par exemple, que les fermes de toit soient construites hors site, puis hissées en place par une grue. Dans d’autres cas, cependant, même les murs à ossature sont fabriqués hors site, ce qui peut accélérer considérablement la mise en place de la charpente.
La charpente est souvent réalisée par une équipe de charpentiers qui travaillent en permanence pour l’entrepreneur général, mais il est également courant que les charpentiers soient des travailleurs indépendants embauchés selon les besoins.
La mise en place de la charpente s’effectue assez rapidement, souvent en un jour ou deux, car il est urgent de gainer la structure pour la protéger des intempéries.
Ajoutez le revêtement et la toiture
La pose des murs et du toit, suivie de la pose de l’enveloppe extérieure, du papier de toiture et des bardeaux, suit rapidement les travaux de charpente. L’objectif est de donner à la structure une bonne mesure d’étanchéité aux intempéries et de permettre aux équipes de poursuivre leur travail à l’abri. Le revêtement des murs et du toit est généralement installé par la même équipe qui effectue la charpente de base, bien que les bardeaux et autres matériaux de toiture soient souvent réalisés par un sous-traitant spécialisé.
Dans la construction actuelle, les murs sont généralement recouverts de panneaux OSB (panneaux à copeaux orientés) puis d’un film en fibre de verre appelé « house wrap ». Pour le platelage du toit, il est plus courant d’utiliser des panneaux de contreplaqué, bien que des panneaux OSB et d’autres matériaux soient parfois utilisés.
Le toit est presque immédiatement recouvert de bardeaux ou d’un autre matériau de finition. Ceci, associé à l’installation des fenêtres et des portes, protège la structure de la pluie et permet de terminer les travaux intérieurs de manière plus tranquille.
La toiture étant terminée, le projet semble avancer à un rythme rapide, même si ce qui suit prend souvent beaucoup de temps.
Installer des fenêtres et des portes
Les nouvelles fenêtres et portes sont installées juste après la toiture, ou parfois en même temps. Cela permet de consolider la structure et de la maintenir étanche aux intempéries pour les travaux ultérieurs. Les professionnels de la construction décrivent le bâtiment comme étant « sec » après cette étape, ce qui signifie que l’intérieur est protégé des éléments.
Les fenêtres et les portes destinées à l’agrandissement d’une pièce sont généralement des éléments de série commandés auprès du fabricant. Elles sont facilement installées par les menuisiers généralistes.
Installation des installations électriques, de plomberie et de CVC
Les services essentiels, comme l’électricité, la plomberie et le chauffage/refroidissement, sont « bruts », ce qui signifie que les éléments en coulisses comme les tuyaux, le câblage et les conduits sont installés pendant que les murs, les sols et les plafonds sont encore dans leur état brut, avec les éléments de charpente exposés.
Il est normal que le projet semble ralentir lorsque ces sous-traitants (électriciens, plombiers et techniciens en chauffage, ventilation et climatisation) arrivent, mais ces corps de métier ont tendance à travailler assez rapidement, terminant souvent leur travail en un jour ou deux. Les véritables difficultés sont généralement liées à l’attente de l’inspection et de l’approbation des travaux par les inspecteurs municipaux. Ces systèmes doivent être inspectés et approuvés avant que des travaux supplémentaires puissent être effectués sur les murs, les planchers et les plafonds.
Ajouter de l’isolation et des cloisons sèches
Avec l’ajout d’isolant et de cloisons sèches une fois les inspections mécaniques terminées, le projet commence à ressembler à une vraie structure. L’isolation peut être d’un ou plusieurs types différents, des nattes de fibre de verre standard à la mousse pulvérisée en passant par la cellulose soufflée. La pose de cloisons sèches est un processus en plusieurs étapes : suspendre les plaques, « enduire » les joints avec un composé pour cloisons sèches humide, laisser sécher ce composé, puis poncer les joints.
L’isolation et les cloisons sèches sont parfois installées par les charpentiers-charpentiers généraux, mais elles peuvent également être réalisées par des sous-traitants spécialisés dans ce travail. S’ils travaillent avec constance, les ouvriers termineront l’installation de l’isolation et des cloisons sèches en quelques jours seulement.
Terminer l’intérieur
L’étape suivante consiste à installer le revêtement de sol et les meubles, puis à peindre les plafonds et les murs. L’une ou l’autre tâche peut être effectuée en premier, et l’ordre est souvent dicté par la disponibilité du calendrier. Les entrepreneurs en peinture sont expérimentés dans la peinture propre après la pose du revêtement de sol de finition, mais les travaux de finition sont plus faciles à installer après la peinture des murs. Pour les petits projets, la peinture et le revêtement de sol sont souvent effectués par des menuisiers de finition, bien que les gros travaux puissent nécessiter des sous-traitants en revêtement de sol et en peinture.
L’installation de portes de passage intérieures, de plinthes, de garnitures de fenêtres, de garnitures de portes, de moulures couronnées et d’autres garnitures est normalement effectuée par des menuisiers finisseurs spécialisés dans ce travail, bien que certains menuisiers généralistes soient également qualifiés pour l’encadrement brut et les travaux de finition.
Effectuer les connexions des luminaires
Vers la fin du projet, les plombiers, les électriciens et les techniciens en CVC reviendront pour terminer l’installation et les branchements finaux des appareils de plomberie, des luminaires, des interrupteurs muraux, des prises et de l’équipement CVC. Certains de ces travaux peuvent être effectués simultanément avec les travaux de finition intérieure.
Les retards sont fréquents à ce stade, car ces sous-traitants de systèmes mécaniques sont très demandés. De nombreux codes du bâtiment locaux exigent que des sous-traitants agréés effectuent ce travail, mais si cela est autorisé, l’entrepreneur général peut demander à ses propres employés d’effectuer une grande partie des travaux de raccordement final
Compléter l’aménagement paysager
Alors que l’intérieur de la maison est presque terminé, le paysage qui a été arraché pour permettre un accès facile au site est maintenant réparé. L’équipement de terrassement peut revenir pour remblayer autour des fondations, niveler et contourner la cour, et les entrepreneurs en aménagement paysager peuvent arriver pour planter des arbres et des arbustes et restaurer la pelouse.
Bien que les travaux de terrassement soient souvent supervisés par l’entrepreneur général, les propriétaires font parfois appel à une autre entreprise pour effectuer les derniers travaux d’aménagement paysager. Certains propriétaires choisissent également de procéder eux-mêmes à la plantation et à la restauration de la pelouse.
Complétez la liste des tâches à effectuer
Une liste de tâches à effectuer est un enregistrement des divers éléments restant à réaliser. La plupart de ces tâches sont des finitions qui ont dû attendre d’autres travaux ou qui ont tout simplement été oubliées au cours du processus. Souvent, l’entrepreneur et les propriétaires établissent leurs propres listes et les combinent pour en faire une liste de contrôle principale.
L’achèvement de la liste de pointage et une visite finale par l’entrepreneur général et le propriétaire constituent la dernière étape et marquent le moment où l’entrepreneur facture désormais le propriétaire pour le paiement final.
Il existe de nombreuses façons de structurer le calendrier de paiement entre le propriétaire et l’entrepreneur général, mais il est courant qu’un acompte substantiel soit versé à l’avance, avant le début des travaux, suivi d’un ou deux paiements effectués à des intervalles convenus au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il est courant qu’au moins les 10 derniers pour cent du paiement ou plus, si les parties conviennent, soient conditionnés à l’achèvement de la liste des travaux à effectuer et à la visite finale par le propriétaire et l’entrepreneur
FAQ
Que dois-je savoir avant d’ajouter une extension à ma maison ?
La première étape de la construction d’une extension, avant même de contacter des entrepreneurs, consiste à peser le pour et le contre du projet en répondant à deux questions. Le type d’extension que vous envisagez d’apporter ajoutera-t-il de la valeur à votre maison ? Même si vous n’avez pas l’intention de vendre votre maison avant longtemps, toute extension peut avoir un impact sur l’évaluation, la valeur de revente et le retour sur investissement à l’avenir. Et existe-t-il des restrictions de zonage qui modifieront vos plans d’extension ? Votre ville peut ne pas favoriser la construction en hauteur, mais les limites de votre propriété peuvent ne pas vous permettre de construire en hauteur, par exemple.
Est-il moins cher de construire ou de faire une extension ?
La construction en hauteur est généralement moins chère que la construction en extension. La construction en extension nécessite des matériaux de charpente et de la main-d’œuvre. La construction en extension, à moins qu’il ne s’agisse d’une extension, nécessite des matériaux et de la main-d’œuvre pour creuser, travailler sur les fondations et aménager le paysage. Le moyen le plus économique d’ajouter une extension à une maison est de terminer le sous-sol , le grenier ou le garage, car vous éviterez tous les coûts liés à l’ajout d’une fondation ou d’une toiture.
Ai-je besoin de plans pour une extension ?
Oui. Vous aurez besoin d’un plan d’étage ou d’un plan d’étage pour guider le projet et également pour obtenir un permis de construire auprès du service de construction de votre ville.
