Come assumere e gestire un appaltatore: checklist e suggerimenti

Il tuo atteggiamento “fai da te” è encomiabile, ma a un certo punto dovrai assumere un appaltatore di riparazioni domestiche e pagare qualcuno per riparare qualcosa in casa tua. Ci saranno situazioni in cui non avrai il tempo, la voglia o le competenze per fare una riparazione particolare o fare il lavoro che deve essere fatto. Tutti noi assumiamo qualcuno per riparare qualcosa in casa nostra a un certo punto.

Continua a leggere per avere indicazioni su quando e come scegliere un’impresa per la riparazione o la manutenzione della casa.

Tipi di appaltatori di riparazioni domestiche

Quando hai bisogno di lavori di riparazione sulla tua casa, di solito assumi un tipo di artigiano specializzato chiamato subappaltatore, che è diverso da un appaltatore generale (GC) o costruttore. Pensa al GC come al “generalista” e ai subappaltatori come agli “specialisti”. 

Un general contractor o costruttore è un’azienda o un individuo che realizza un importante progetto di ristrutturazione o costruisce una nuova casa assumendo tutti i singoli subappaltatori specializzati. Il GC è il coordinatore generale di un progetto più ampio e in genere non fornisce la manodopera per costruire la casa. Questa viene dai subappaltatori.

Tipi di subappaltatori

Quando hai bisogno che una cosa specifica venga riparata nella tua casa, hai bisogno di uno specialista: quella persona è il subappaltatore specializzato. In qualsiasi progetto domestico, questi subappaltatori possono includere, ma non sono limitati a quanto segue:

• Scavi: un’impresa di scavi fornirà servizi relativi allo spostamento della terra e alla preparazione del sito, come il livellamento e lo scavo delle fondamenta o la preparazione delle aree per l’abbellimento paesaggistico .
• Calcestruzzo: un’impresa di calcestruzzo si occuperà di tutti gli elementi del getto di calcestruzzo per vialetti e marciapiedi, pavimenti, fondamenta di case, basamenti e altro ancora.
• Struttura: gli appaltatori addetti alla struttura assemblano la struttura del progetto, nota come ossatura della casa.
• Coperture: gli installatori di coperture installano materiali di copertura quali tegole, raccordi, coperture in gomma e molto altro.
• Idraulica: gli idraulici si occupano delle linee di alimentazione idrica e di scarico della casa e possono occuparsi di lavori speciali come l’installazione del riscaldamento a pavimento.
• HVAC: gli installatori
  HVAC si occuperanno di tutte le esigenze di riscaldamento e raffreddamento, tra cui installazione, sostituzione e assistenza di condotti e unità HVAC.
• Elettrico: gli elettricisti si occupano dell’installazione dell’alimentazione elettrica per un progetto.
• Carpenteria di finitura: i falegnami di finitura installano elementi come lavori di falegnameria, finiture, modanature, porte e mobili.
• Cartongesso: gli attaccapanni per cartongesso appendono il cartongesso, lo intonacano e lo preparano per la verniciatura.




• Verniciatura: è possibile assumere imbianchini per soddisfare tutte le esigenze di verniciatura, tra cui la preparazione finale del cartongesso e la sigillatura prima della verniciatura.
• Pavimenti: gli installatori di pavimenti possono soddisfare diverse esigenze in materia di pavimenti, dalla posa di piastrelle al parquet fino alla moquette.

Nota: questo elenco è inteso come punto di riferimento generale e potrebbe non riflettere direttamente le capacità o i servizi offerti dal subappaltatore che assumi. Discuti sempre delle esigenze del tuo progetto prima di assumere un subappaltatore.

Appaltatore autorizzato vs. tuttofare

Quando si tratta di assumere qualcuno per lavori di manutenzione o lavori generici di “tuttofare”, molte persone che svolgono questo lavoro potrebbero non essere affatto subappaltatori autorizzati. Potrebbero essere semplicemente un “ragazzo con un camion”, ad esempio uno sgombero grondaie , un rastrellatore di foglie o talvolta un imbianchino. Sebbene l’utilizzo di questo tipo di persone possa funzionare, devi stare attento poiché sussistono ancora problemi di manodopera e responsabilità, ma non avrai la protezione legale che hai quando utilizzi un appaltatore autorizzato e assicurato . In breve, evita del tutto la tentazione e utilizza sempre un appaltatore autorizzato.

Ruolo dell’appaltatore generale

Se assumi un GC, assumerà direttamente questi subappaltatori e “terrà” i loro contratti. Ciò significa che lavorano per il GC e sono sotto contratto con il GC. Avresti un contratto solo con il GC, non direttamente con i subappaltatori.

Il GC guadagna denaro aumentando i costi dei subappaltatori come percentuale dell’importo della costruzione (comune) o come tariffa forfettaria (non così comune). Per questa tariffa professionale, lui o lei fornisce la gestione e la programmazione dei subappaltatori, paga i subappaltatori, fornisce la supervisione della costruzione e fornisce cassonetti, bagni chimici, assicurazione e altre cose varie di cui hai bisogno per costruire una casa o un’aggiunta.

Decidere quando utilizzare un appaltatore

Ora che conosci la differenza tra un appaltatore generale e un subappaltatore, devi decidere se e quando dovresti utilizzarli per il tuo progetto. Questa decisione è in ultima analisi personale e si ridurrà alla valutazione dei seguenti criteri e al porsi alcune domande chiave:

Il tuo livello di comfort con il compito da svolgere

• Mi sento sicuro di poter effettuare (o almeno a mio agio nel provare) questa riparazione?
• Quanto conosco i passaggi necessari per completare questo progetto?
• Cosa so fare e cosa dovrò imparare?
• Ho gli strumenti necessari per completare il progetto?

Il tuo tempo

• Ho il tempo necessario, attualmente e in futuro, per completare questo progetto?
• Quali aspetti della mia routine dovrò sacrificare per tutta la durata di questo lavoro?
• Sono accettabili le conseguenze se impiego più tempo del previsto per completare il progetto?

Il tuo budget

• Posso permettermi i costi aggiuntivi derivanti dall’assunzione di un appaltatore?
• In alternativa, posso permettermi i costi aggiuntivi e il rischio associato al non assumere un appaltatore (non dimenticare di prevedere nel budget anche l’acquisto e il noleggio di utensili, oltre ai materiali)?

Se rispondi “no” a una qualsiasi delle domande di cui sopra, vai sul sicuro e assumi un appaltatore per la riparazione. Se hai risposto “sì” a tutte, dovresti provarci e fare il lavoro da solo. È l’unico modo per acquisire esperienza e sicurezza.

Requisiti per il permesso

Se ti stai avventurando oltre un semplice progetto di riparazione domestica per nuove installazioni tecnicamente impegnative come l’aggiunta di circuiti elettrici o aggiunte di bagni, dovresti prima verificare se è richiesto un permesso dal dipartimento edile locale. Non hai bisogno di un permesso per molte riparazioni domestiche, ma potresti aver bisogno di un permesso per “nuovi lavori”, in particolare per impianti elettrici , di riscaldamento, raffreddamento e idraulici . In alcuni casi, il permesso richiederà che un appaltatore autorizzato svolga il lavoro per proteggere la salute, la sicurezza e il benessere del pubblico. Inoltre, potrebbe essere necessario che l’ispettore edile locale esamini il tuo lavoro durante la costruzione e dopo il suo completamento.

Se un appaltatore autorizzato è tenuto a svolgere il lavoro come specificato dal permesso, allora la decisione di assumere un appaltatore è semplice. Se scopri che un appaltatore autorizzato non è richiesto per il permesso o che il lavoro che vuoi fare può essere coperto da un “Homeowner’s Permit”, allora fai riferimento alle domande di cui sopra per prendere la tua decisione.

Suggerimenti per assumere il giusto appaltatore 

Chiunque può assumere un appaltatore, ma come fai a sapere qual è quello giusto per te? Continua a leggere per scoprire come scegliere l’appaltatore giusto per il tuo progetto.

Controlla i loro lavori passati

Il primo passo per assumere il giusto appaltatore è identificare un elenco di potenziali appaltatori. Quando possibile, assumi appaltatori locali con cui hai già lavorato e con cui hai avuto buone esperienze. Per la tua prima assunzione, cerca referenze affidabili da amici, familiari o da un agente immobiliare di cui ti fidi. Se nessuna è un’opzione praticabile, la cosa migliore successiva è usare un servizio gratuito come HomeAdvisor  che ti consente di leggere recensioni in tempo reale del lavoro dell’appaltatore. Oggigiorno, è facile controllare il lavoro passato di un appaltatore con una rapida ricerca online. Leggi recensioni e testimonianze per comprendere meglio la reputazione del tuo potenziale assunto.

Ricorda, solo perché un appaltatore soddisfa tutti i requisiti e sembra bravo sulla carta, non significa che sia quello giusto per te. Una volta che hai alcuni nomi, incontrali, cerca “chimica” o rapporto e osserva il loro livello di professionalità. Cortesia, rispetto, puntualità e capacità di comunicare sono alcuni degli attributi più importanti che un appaltatore può avere accanto alla sua competenza di base. Non importa quanto sia bravo qualcuno, se non ti trova d’accordo su questi punti, non assumerlo.

Ecco alcuni metodi affidabili per valutare se un appaltatore è affidabile o meno:

• Longevità aziendale: un ottimo modo per capire se un’azienda ha una buona reputazione è guardare alla sua longevità. Sono in attività da più di 10 anni con lo stesso nome? Questo è un ottimo segno. Tuttavia, questo non significa che le aziende con meno di 10 anni non abbiano una buona reputazione.
• Stabilità e permanenza: il contraente ha un ufficio fisico e un indirizzo o semplicemente un ufficio in casa o un servizio di risposta? Sebbene questo non sia un segno rivelatore di reputazione, può aiutare a decidere tra i potenziali clienti. Se hanno solo un contatto sul cellulare e non è elencato alcun ufficio, passa a un altro contraente.
• Riferimenti: cerca riferimenti correnti positivi da almeno cinque clienti. Meno di cinque non sono preferiti, ma dovrebbero comunque essere presi in considerazione. Se non ci sono riferimenti reali o riferimenti negativi, scorri verso il basso nell’elenco.
• Esperienza: quando possibile, assumi un appaltatore specializzato nel lavoro che vuoi che venga eseguito. Se necessario, assumi qualcuno che possa eseguire il lavoro che vuoi ma che faccia anche altri tipi di lavoro.

Ottieni preventivi multipli

Una volta ristretta la lista di potenziali appaltatori, è il momento di ottenere preventivi da ciascuno di loro. Mentre una ricerca online rivelerà tariffe medie, rimarresti sorpreso dalle differenze tra il preventivo di un appaltatore e quello di un altro. Semplicemente fare shopping e ottenere diversi preventivi può farti risparmiare migliaia di dollari.

Tuttavia, non dovresti scegliere ciecamente l’offerta più bassa. Assicurati di confrontare l’ambito di lavoro di ogni offerta quando confronti i prezzi. Assicurati che copra tutte le cose che vuoi che siano completate. Dovrebbe anche specificare qualsiasi lavoro di preparazione, protezione delle aree circostanti, pulizia e altro. Rivedere l’ambito di lavoro tra gli appaltatori è un elemento essenziale per valutare il costo e il valore reali delle loro stime di offerta.

A volte un appaltatore deve fare delle concessioni o delle ipotesi nella sua offerta, come la quantità di materiale, l’accesso alla tua casa, ecc. Inoltre, a volte specificherà cosa esclude nell’offerta. Esamina attentamente le ipotesi e le esclusioni con l’appaltatore. Chiedigli educatamente della ragionevolezza di eventuali ipotesi ed esclusioni. In caso contrario, è probabile che queste voci diventino un ordine di modifica in seguito.

Quando si valutano e si confrontano le offerte tra i contraenti, le ipotesi e le esclusioni aiuteranno a mostrare il vero valore di ogni offerta. La tua preoccupazione più grande qui è la volontà del contraente di mettere per iscritto una qualsiasi delle dichiarazioni verbali che ti ha fatto per ottenere il lavoro. Se ha preso impegni orali ma non li mette per iscritto, è motivo di rifiuto.

Dopo l’inizio del lavoro, il problema più difficile che può presentarsi è la richiesta di un ordine di modifica da parte dell’appaltatore. Ciò comporta un costo aggiuntivo per te, motivo per cui hai bisogno di un ambito di lavoro chiaramente definito e dettagliato. Per evitare problemi nella definizione degli ordini di modifica lungo il percorso, discuti su come gestire gli “extra” prima che inizi qualsiasi lavoro. Una richiesta di ordine di modifica è ragionevole solo
se l’appaltatore si imbatte in una situazione nel progetto che non era stata ragionevolmente prevista da lui o è una modifica dell’ambito da parte tua.

Per confrontare le offerte, segui questa procedura:

1. Raccogliere le offerte.
2. Leggere e comprendere l’ambito di lavoro di ciascuna offerta.
3. Prendi nota delle tolleranze, delle ipotesi e delle esclusioni di ciascuna offerta, elencandole e confrontando le offerte.
4. Valutare il prezzo di ogni offerta in relazione al valore dell’ambito di lavoro, alle tolleranze, alle ipotesi e alle esclusioni.
5. Contesta educatamente tutti gli elementi delle offerte che vorresti venissero modificati.
6. Prendi nota di eventuali modifiche e confronta nuovamente le offerte prima di prendere una decisione definitiva.

Ecco alcuni esempi di aspetti da tenere in considerazione nei diversi tipi di accordi sull’ambito di lavoro dei diversi appaltatori:

Pittore: 

• Come intendono  preparare la superficie esterna o interna della vernice . Questo passaggio determina il successo o il fallimento di un lavoro di verniciatura.
• Sia che si tratti di raschiare a mano tutta la vernice scrostata o di lavare a pressione l’esterno (fare attenzione perché questo può danneggiare le aree circostanti e bisogna aspettare che il muro sia completamente asciutto prima di procedere con il lavoro).
• Se stanno eseguendo l’adescamento completo o solo localizzato.
• Numero di strati di vernice.
• La marca e la qualità della vernice, ecc.
• L’entità e la frequenza delle operazioni di bonifica.
• La cura dell’ambiente circostante (paesaggio, arredamento, ecc.)

Architetto paesaggista:

• Pianteranno arbusti e radici dei tuoi alberi sottoterra? Non accettare di fare una buca poco profonda, poi di mettere la pianta dentro e di circondare la radice con un cumulo di terra e pacciame.
• Stanno pensando di rimuovere il filo attorno al pane di terra o di sciogliere lo spago e di piantare il pane di terra completamente nel terreno, fino a quando non sporgerà dal terreno per circa 15 cm?
• Garantiscono l’installazione e la durata dell’impianto per un periodo di tempo specificato?
• Comunicano chiaramente le tue responsabilità in materia di irrigazione dopo l’installazione?

Coperture:

• Dove intendono utilizzare il flashing.
• Come illuminare un angolo esterno di un camino o di una parete.
• Se la casa è in mattoni, è previsto il taglio dei giunti in mattoni per il rivestimento e la successiva sigillatura anziché inchiodare il rivestimento al muro in mattoni e usare il mastice?
• Se vivi in ​​un clima freddo, stanno installando uno scudo di gomma contro ghiaccio/acqua lungo tutto il bordo del tetto, che si estenda dal bordo del tetto fino ad almeno 24 pollici oltre il muro esterno?
• L’entità e la frequenza delle operazioni di bonifica.
• La cura delle piante e del paesaggio.

Idraulico: 

• Offrono un prezzo fisso per il loro lavoro?
• Se si pulisce uno scarico intasato , viene addebitato un costo “a piede” per la “serpente di pulizia” utilizzata?

Controllare la loro licenza, assicurazione e cauzione

Abbiamo già stabilito che assumere un appaltatore senza licenza è una cattiva idea. Idealmente, cerca un appaltatore autorizzato con zero reclami presentati o azioni disciplinari intraprese. Se non ce ne sono, cerca almeno zero reclami presentati per almeno tre anni.

Proprio come per la licenza, stai alla larga dagli appaltatori senza assicurazione. Scegliere un appaltatore non assicurato può comportare la responsabilità a tuo carico. La migliore assunzione è quella con un’assicurazione per infortuni sul lavoro e una responsabilità civile generale (lesioni personali e danni alla proprietà), anche se un appaltatore con solo una responsabilità civile generale può comunque essere preso in considerazione. Chiedi al tuo potenziale appaltatore i suoi certificati assicurativi (COI). Se necessario, contatta direttamente la compagnia assicurativa per esaminare la sua copertura.

Infine, verifica se il tuo potenziale appaltatore è vincolato. Questo è un buon modo per creare fiducia nel tuo appaltatore e nell’accordo. Se hai sentito storie dell’orrore di appaltatori che hanno abbandonato i lavori prima del completamento, probabilmente non erano vincolati.

Discutere le opzioni di pagamento

Chiedi di ricevere la fattura via posta dopo il completamento del lavoro, ma aspettati che la maggior parte voglia il pagamento subito dopo la conclusione del lavoro. Se vogliono contanti, non è un buon segno. Se servono materiali prima che il lavoro possa iniziare (ad esempio, un lattoniere o un pittore), potrebbero volere un pagamento iniziale per i materiali. Cerca di ridurre al minimo questa cifra il più possibile, non pagando più del 33% in anticipo e accettando solo con un’azienda molto affidabile.

Non prendere decisioni affrettate

L’appaltatore che assumi può decretare il successo o il fallimento del tuo progetto. Per questo motivo, non dovresti mai affrettarti a prendere una decisione. Cerca un prezzo contrattuale ben dettagliato, chiaro e facilmente comprensibile. Se non è chiaro, probabilmente non si sono presi il tempo di comprendere le tue esigenze, l’ambito di lavoro o il lavoro stesso. Non lasciarti tentare da sconti o incentivi in ​​denaro in cambio della firma immediata del contratto.

Domande da porre a un potenziale appaltatore

In sintesi, ecco le domande da porre a un potenziale appaltatore per aiutarti a decidere chi assumere:

1. Quanto mi farai pagare per il lavoro?
2. Cosa includerà quel prezzo?
3. Cosa escluderà quel prezzo?
4. Quali sono le ipotesi?
5. Quanto tempo richiederà il progetto e garantirai per iscritto i tempi previsti?
6. Metterai ogni accordo per iscritto?
7. Quanto di quel prezzo ti verrà chiesto di pagare in anticipo e perché?
8. Come verrà gestito il pagamento rimanente?
9. Hai la licenza? Puoi fornirci il numero della tua licenza?
10. Sei assicurato e fideiussore? Puoi mostrarmi i tuoi certificati?

Sulla base delle informazioni fornite sopra, valuta le risposte di ciascun appaltatore e procedi con quello che meglio si adatta alle tue preferenze.

Suggerimenti per gestire efficacemente un appaltatore

Una volta che decidi di assumere un appaltatore, dovresti sapere come gestirlo in modo efficace, che si tratti di un rapido progetto di riparazione domestica, di un grande progetto di ristrutturazione domestica o di una nuova costruzione. In entrambi i casi, ci sono alcune linee guida da seguire nella gestione del lavoro di chiunque tu assuma per lavorare a casa tua:

Stabilire il rapporto di lavoro prima dell’inizio del lavoro

Dopo aver formalmente scelto un appaltatore, ma prima di iniziare qualsiasi lavoro, definisci le aspettative di entrambe le parti (tu e l’appaltatore). Invece di affidarti ad accordi verbali, assicurati che l’ambito di lavoro scritto rifletta le aspettative del rapporto di lavoro. Presta molta attenzione alle seguenti circostanze:

• Definisci le tue aspettative e i tuoi requisiti per la pulizia del lavoro svolto e la protezione delle aree circostanti come parte del documento firmato (ad esempio, un addetto alla copertura del tetto deve proteggere il tuo paesaggio durante la rimozione del tetto e pulire eventuali detriti).
• Discuti dei diritti dell’appaltatore di accedere alla casa quando non ci sei, se necessario, e dell’uso dell’acqua e dell’elettricità. ( Nota: cerca di non far entrare l’appaltatore in casa quando non ci sei; questo protegge te e lui.)
• Prima che l’appaltatore inizi il lavoro, comunicagli chiaramente a cosa vuoi che faccia attenzione se hai qualche preoccupazione.
• Discuti di come gestirai gli ordini di modifica. Se ricevi una richiesta di ordine di modifica, esaminala con il contraente in modo imparziale. Se si tratta di una modifica di ambito o ha comportato un aumento di tempo a causa di qualcosa che hai fatto, dovresti esaminarla e pagarla se ritieni sia equa. Se si tratta di qualcosa che ha sempre fatto parte dell’ambito, potresti dover restare fermo in base ai termini definiti nel documento firmato.

Sii organizzato e attento una volta iniziato il lavoro

Una volta iniziato il lavoro, in genere lascia stare l’appaltatore. Sii amichevole ma non intralciarlo. Osserva casualmente cosa sta facendo. Se sei preoccupato per qualcosa che vedi, chiedi al contraente, ma cerca di lasciarlo fare il suo lavoro. I contraenti si guadagnano da vivere entrando e uscendo da un lavoro in modo efficiente. Inoltre, è così che rispettano la tempistica concordata.

Per tenere traccia di tutto durante la costruzione, tieni un fascicolo di lavoro contenente contratti, ordini di modifica, COI, fatture e qualsiasi altro documento importante.

Rivedere il lavoro una volta completato

Una volta completati i lavori di riparazione o manutenzione, assicurati di rivedere il lavoro di persona prima di effettuare il pagamento finale all’appaltatore. Assicurati che il cantiere sia pulito come previsto e che il lavoro abbia un bell’aspetto. Non farti spingere a pagare il pagamento finale per nessun motivo. Se sei soddisfatto del loro lavoro, diglielo e lascia una recensione. Questo aiuta gli altri ad assumere appaltatori affidabili.

La linea di fondo

Speriamo che questa panoramica abbia fornito informazioni utili su come assumere, gestire e lavorare con successo con i contractor. Non aver paura di chiedere aiuto a uno di questi professionisti quando necessario: è il loro lavoro.