Können Sie auf einem Grundstück oder einer Dienstbarkeitsfläche bauen?

Möglicherweise liegt auf Ihrem Grundstück eine Dienstbarkeit vor, die Ihre Baumöglichkeiten in diesem Bereich einschränkt.

Dienstbarkeiten können unbeachtet daliegen und Sie jahrelang oder jahrzehntelang nicht beeinträchtigen. Wenn Sie sich dann entscheiden, Ihr Haus zu vergrößern , einen Anbau zu errichten, einen Pool zu graben oder einen Zaun zu errichten , stellen Sie fest, dass eine Dienstbarkeit durch Ihr Grundstück verläuft.

Können Sie auf der gängigsten Art von Dienstbarkeit, einer Dienstbarkeit für Versorgungszwecke, bauen? Können Sie einen Zaun über eine Dienstbarkeit bauen? Wenn ja, werden Sie jemals gezwungen sein, etwas von dem, was Sie gebaut haben, wieder abzureißen?

Was eine Grunddienstbarkeit ist

Dienstbarkeiten sind rechtliche Bestimmungen, die es Einzelpersonen oder Unternehmen gestatten, Teile Ihres Grundstücks zu nutzen (um darauf zu bauen oder einen physischen Zugang zu schaffen), obwohl das Land weiterhin in Ihrem Besitz ist und Sie technisch gesehen das Recht haben, darauf zu bauen. Die Person oder das Unternehmen, die bzw. das dazu berechtigt ist, wird als herrschendes Eigentum bezeichnet ; Sie sind das dienende Eigentum .

Grundstücksdienstbarkeiten gibt es in vielen Formen und Ausprägungen. Es gibt Dienstbarkeiten für Versorgungsunternehmen, die Abwasser- und Gasleitungen ermöglichen. Es gibt Dienstbarkeiten für Einfahrten , die den Zugang zu Ihrem Grundstück in Form einer kurzen Straße oder Einfahrt ermöglichen. Es gibt Dienstbarkeiten für Gehwege, die es der Öffentlichkeit ermöglichen, vor Ihrem Grundstück zu gehen, solange sie auf dem Gehweg bleiben.

Diese Dienstbarkeiten (und andere) sind Teil dieses Hintergrunds, in dem die Öffentlichkeit, Behörden und Versorgungsunternehmen Zugang zu Ihrem Grundstück haben, Sie aber dennoch Eigentümer des Grundstücks sind. Es kann sich oft wie eine nebulöse Welt anfühlen, in der niemand etwas wirklich besitzt. Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus und Ihr Grundstück wirklich vollständig besitzen, wie kann dann jemand auf Dauer Anspruch auf Ihr Eigentum erheben? Darin liegt das Kernproblem. Ihr Eigentum ist Ihr Eigentum. Aber aufgrund eines höheren öffentlichen Interesses – ähnlich wie bei Enteignungsklagen – sind Sie verpflichtet, einen Teil Ihres Grundstücks im Dienste dieses Interesses abzutreten.

So finden Sie heraus, ob Sie eine Dienstbarkeit haben

Die meisten Hausbesitzer sollten bereits wissen, dass ihr Eigentum eine Dienstbarkeit enthält, da diese in den Eigentumsurkunden beim Kauf des Hauses angegeben sein sollte. Wenn Sie Ihre Eigentumsurkunden nicht finden können, überprüfen Sie den Abschnitt „Steuerschätzer“ auf der Website Ihres Landkreises. Wahrscheinlich finden Sie dort Dokumente zu Ihrem Eigentum, einschließlich Dienstbarkeiten.

7 Grunddienstbarkeiten, die Sie betreffen können

Es gibt viele Arten von Dienstbarkeiten, aber viele davon haben für Eigentümer von Wohnimmobilien keine Auswirkungen. Nur bestimmte Arten von Dienstbarkeiten können einen Hausbesitzer betreffen, der bauen oder umbauen möchte.

• Dienstbarkeiten (unterirdisch) : Regenwasserkanäle, Abwasserleitungen oder Erdgasleitungen verlaufen häufig durch und unter Privatgrundstücken. Eine Dienstbarkeit kann Sie betreffen, wenn das herrschende Grundstück (oder der Versorgungsbetrieb) auf den Bereich unter einer von Ihnen errichteten Struktur zugreifen muss, beispielsweise einem Zaun oder einem kleinen Haus.
• Dienstbarkeiten für Versorgungsunternehmen (oberirdisch) : Stromleitungen oder Telefonleitungen verlaufen auch über Privatgrundstücke. Eine oberirdische Dienstbarkeit kann für Sie von Bedeutung sein, da Sie dem Versorgungsunternehmen Zugang zu Ihrem Grundstück gewähren müssen, um die Leitungen zu warten.
• Gehweg-Dienstbarkeiten : Gehweg- Dienstbarkeiten sind die häufigste Art von Dienstbarkeiten, die zahllose Hausbesitzer auf ihrem Grundstück haben. Auch wenn physisch kein Gehweg vorhanden ist, kann es sein, dass Sie auf dem Papier eine Gehweg-Dienstbarkeit haben. Sie müssen den Gehweg möglicherweise instand halten (auch wenn Sie ihn nicht gebaut haben), indem Sie Schnee, Eis und andere Hindernisse räumen.
• Zufahrtsdienstbarkeiten : Bei einer Zufahrtsdienstbarkeit ist es ein typisches Szenario, dass der Eigentümer eines tiefen Grundstücks dieses in zwei Teile unterteilt, eins vorne und eins hinten. Sie bauen Ihr eigenes Haus auf einem Grundstück und verkaufen das andere Grundstück. Der Käufer baut ein Haus auf dem anderen Grundstück. Damit der Bewohner des hinteren Grundstücks Zugang erhält, muss eine Zufahrtsdienstbarkeit vorhanden sein.




• Sackgassen- oder Stranddienstbarkeiten : Sackgassen- oder Stranddienstbarkeiten verlaufen normalerweise entlang der Seitengrenze eines Grundstücks und ermöglichen der Öffentlichkeit den Zugang zu einem Bereich außerhalb Ihres Grundstücks, beispielsweise einem Strand, einem Park oder einfach als Abkürzung.
• Naturschutzgebiete : Ein Naturschutzgebiet kann ein Grüngürtel oder Park sein, der an Ihr Grundstück angrenzt.
• Sichtdienstbarkeiten : Sichtdienstbarkeiten werden immer häufiger, da Gemeinden den Wert von Sichtlinien erkennen. Eine Sichtdienstbarkeit könnte Ihrem Nachbarn das Recht geben, einen Blick auf die Küste zu genießen, ohne dass Sie die Aussicht versperren, indem Sie Ihr Haus aufstocken, Bäume pflanzen oder andere Hindernisse hinzufügen. Die Garantieurkunde Ihres Hauses sollte einen Anhang enthalten, in dem die Bedingungen der Dienstbarkeit aufgeführt sind. Die von der Titelgesellschaft zurückgesendeten Dokumente enthalten Ihre Garantieurkunde und Anhänge.

Können Sie auf einer Dienstbarkeit bauen?

Ja, Sie können normalerweise auf einer Grundstücksdienstbarkeit bauen, sogar auf einer Dienstbarkeit für Versorgungseinrichtungen. Wenn Ihnen jedoch Seelenfrieden wichtiger ist als alles andere, ist es am besten, nicht auf dieser Dienstbarkeit zu bauen. Das herrschende Grundstück, dem die Dienstbarkeit gehört, muss möglicherweise auf die Dienstbarkeit zugreifen. In diesem Fall muss möglicherweise alles entfernt werden, von einem Hausanbau bis hin zu Zäunen, Sträuchern und Kinderspielgeräten.

Darf man auf einer Dienstbarkeit einen Zaun bauen?

Ja, in den meisten Fällen können Sie auf einer Dienstbarkeit einen Zaun errichten. Zäune werden regelmäßig entlang oder quer zu Dienstbarkeiten errichtet.

Hausbesitzer, die dies tun, müssen damit rechnen, dass ihr Zaun von einer dominanten Person (z. B. einem Versorgungsunternehmen) abgerissen wird. Einige Versorgungsunternehmen geben an, dass sie aus Kulanz ihr Bestes tun werden, um den Zaun wieder aufzubauen.

Können Sie Whirlpools und Pools auf Dienstbarkeiten installieren?

Möglicherweise können Sie einen Whirlpool, einen eingebauten Pool oder einen oberirdischen Pool über einer Dienstbarkeit installieren.

Auch oberirdische Whirlpools  und Pools müssen entfernt werden. In den Boden eingelassene Pools sind problematischer, nicht nur, weil sie nicht leicht entfernt werden können, sondern auch, weil sie möglicherweise Dienstbarkeiten im Boden beeinträchtigen.

Die meisten Einbaupools sind so tief, dass sie mit den städtischen Abwasserleitungen in Konflikt geraten würden, die durch Dienstbarkeiten verlaufen. Einbaupools können bis zu 2,44 m tief sein; kommunale Abwasserleitungen sind 3,66 m oder tiefer vergraben. Es wäre nicht ratsam, einen oberirdischen Whirlpool oder Pool auf einer Dienstbarkeit zu errichten.

Können Sie auf Dienstbarkeiten Sträucher und Gras anpflanzen?

Büsche, Rasen und andere flachwurzelnde Sträucher dürfen auf Dienstbarkeiten gepflanzt werden.  Bäume und andere größere Vegetation sollten nicht auf Dienstbarkeiten gepflanzt werden.

Ein häufiges Szenario: Sie haben einen oberirdischen Garten auf einer Dienstbarkeit angelegt, der den Schacht zur Hauptkanalisation abdeckt. Arbeiter greifen regelmäßig auf diesen Schacht zu und arbeiten um die Bepflanzungen herum. Sträucher werden nur in Schlüsselbereichen entfernt.