Из всех проектов по благоустройству дома ни один не является более сложным или дорогим, чем шаги по строительству пристройки к дому. Строительство полной пристройки к комнате меняет фактический план этажа дома путем выкапывания и установки фундамента, а затем возведения каркаса и отделки нового жилого помещения. Национальная ассоциация риэлторов отмечает, что строительство пристройки к дому может стоить от 90 000 долларов до утроенной суммы в зависимости от размера и назначения комнаты. В некоторых случаях это может быть столько же или больше первоначальной стоимости дома. Хотя калькулятора, который оценивает стоимость строительства пристройки, не существует, вам нужно будет позвонить и сравнить расценки от разных подрядчиков. Несмотря на огромный масштаб и стоимость такого проекта, пристройки к комнате высоко ценятся, поскольку ни один другой проект не имеет такого потенциала для улучшения пригодности для проживания и стоимости недвижимости вашего дома.
Хотя можно построить пристройку к дому самостоятельно, домовладельцы редко берутся за такую работу. Этот тип проекта практически всегда является работой для генерального подрядчика и/или множества субподрядчиков. Навыки, необходимые для завершения пристройки комнаты, включают в себя очень широкий спектр способностей, и почти никто — даже опытный мастер — не может сделать все это самостоятельно.
Однако это не означает, что владельцы не вмешиваются. Напротив, домовладельцы должны быть вовлечены в каждый шаг процесса, чтобы принимать обоснованные решения и гарантировать, что работа соответствует их ожиданиям. Если вы принимаете вызов самостоятельного управления проектом, понимание шагов по пристройке к дому поможет вам планировать и контролировать работу всех различных субподрядчиков, которые будут работать над вашим проектом. И как домовладелец, вы можете решить заняться определенными аспектами всего проекта самостоятельно, например, выполнить окончательную отделку столярных работ или покраску стен.
Независимо от степени вашего участия, полезно рассматривать работу как единый большой пошаговый проект, чтобы понять, как работают подрядчики, эффективно оценивать и контролировать их деятельность, а также планировать собственное участие.
Содержание (Soderzhaniye)
Прежде чем вы начнете
Конкретные строительные материалы и инструменты, необходимые для работы с ними, различаются от проекта к проекту, но, как правило, пристройки к дому включают в себя большинство (если не все) тех же элементов, которые требуются для строительства нового дома. При строительстве крупной пристройки к комнате могут использоваться десятки материалов и инструментов, начиная от основного оборудования для земляных работ и бетонных инструментов и заканчивая морилками и лаками, используемыми для придания завершающих штрихов изделиям из дерева и шкафам.
Немногие специалисты по строительству владеют всеми инструментами или обладают всеми навыками, необходимыми для завершения крупного пристройки, поэтому очень часто работа контролируется генеральным подрядчиком (GC), который будет предлагать цену на вашу работу, а затем контролировать и платить различным специализированным субподрядчикам для завершения проекта в соответствии с согласованными спецификациями. Хотя можно самостоятельно спланировать проект, нанять и контролировать субподрядчиков самостоятельно — сложная задача, о которой многие домовладельцы в конечном итоге пожалеют. Ваша пристройка, вероятно, пройдет гораздо более гладко, если вы наймете генерального подрядчика.
Будьте готовы к тому, что строительство пристройки к дому займет много времени. Хотя фактическое рабочее время может занять всего две-четыре недели восьмичасовых рабочих дней в руках опытных подрядчиков, между фазами обычно бывает много простоев, поскольку проект ожидает прибытия инспекторов или следующего субподрядчика. Нередко крупная пристройка к комнате, начатая поздней весной, завершается где-то осенью. Необходимое время во многом зависит от наличия рабочей силы и материалов в вашем регионе.
Что вам понадобится
Оборудование/Инструменты
Инструменты для фундамента
Каркасные столярные инструменты
Кровельные инструменты
Инструменты для отделки столярных изделий
Сантехнические инструменты
Инструменты для электромонтажа
Инструменты для систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Материалы
Материалы для фундамента
Пиломатериалы для каркаса
Обшивка пола, стен и крыши
Различные крепежи
Сантехнические материалы и арматура
Электроматериалы и оборудование
Компоненты системы ОВК
Окна и двери
Внутренняя отделка пола, стен и потолка
Шкафы или другие встроенные элементы
Наружная обшивка и отделка
Кровля и водостоки
Краска и другие отделочные материалы
инструкции
Этапы строительства пристройки к дому
Определите бюджет и объем работ
Успешные проекты по пристройке комнат начинаются с существенного объема исследований и точного определения размера и масштаба работы. Пристройка к дому похожа на строительство дома и включает проектирование, составление бюджета, подачу заявок на получение разрешений , найм подрядчиков и субподрядчиков и возведение конструкции с нуля.
Важно быть готовым к предстоящей работе и реалистично оценивать свой бюджет. Хотя некоторые домовладельцы сообщают о том, что платят от 50 000 до 75 000 долларов за полномасштабное многокомнатное расширение дома, более реалистичная цифра, вероятно, будет в шестизначных цифрах. Например, рассчитывайте заплатить примерно от 150 000 до 250 000 долларов за добавление 1000 квадратных футов к дому, в зависимости от цен в вашем регионе.
Надежное финансирование
Немногие домовладельцы могут заплатить за пристройку полной комнаты наличными. Таким образом, необходим кредит или кредитная линия. Обычно это подразумевает получение кредита под залог жилья, второй ипотеки или кредитной линии на основе суммы капитала в доме — текущей стоимости недвижимости дома за вычетом непогашенной ипотеки или остатка кредита.
Банки и другие кредиторы часто неохотно выдают кредиты домовладельцам, которые все еще должны 80–85 процентов или более от оценочной стоимости дома, хотя это не является жестким правилом.
Если домовладелец имеет право на вторую ипотеку или кредит под залог жилья, банки обычно выдают не более 85 процентов от любого капитала, который у вас есть в доме. Например, если ваш дом оценивается в 500 000 долларов, а ваш остаток по ипотеке составляет 250 000 долларов, многие банки будут готовы предоставить вам дополнительные 212 000 долларов (85 процентов от 250 000 долларов) для завершения крупной пристройки к комнате, если это обещает добавить значительную сумму стоимости к вашему дому. Получение кредита, конечно, зависит от домовладельца с хорошей кредитной историей.
Если вы не можете претендовать на банковский кредит, есть другие способы обеспечить кредитное финансирование, например, заимствование под стоимость пенсионного фонда или полиса страхования жизни. Однако такое заимствование следует осуществлять осторожно, после консультации с финансовым консультантом.
Выберите генерального подрядчика
Большинству людей лучше всего нанять генерального подрядчика (GC) для завершения работ по пристройке комнаты. У GC может быть штат плотников-универсалов, которые выполняют большую часть работы, но они также работают с различными специализированными субподрядчиками, которые будут наняты для выполнения определенных обязанностей, таких как сантехника, электропроводка и работа по отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха. Вы будете платить GC напрямую согласованными частями за проект, а GC, в свою очередь, будет платить и контролировать своих собственных сотрудников и различных субподрядчиков, которые работают над вашим проектом.
Все зависит от способности найти надежного подрядчика, с которым вы сможете работать, поэтому не торопитесь с выбором GC. Получите рекомендации от соседей, друзей или родственников. Если они не могут порекомендовать подрядчика, отбросьте свою застенчивость и стучитесь в двери домов, в которых недавно были завершены пристройки.
Важность подрядчика невозможно переоценить. Для большинства людей эта работа слишком велика, чтобы справиться с ней самостоятельно, если у вас нет профессионального опыта и достаточного количества времени. На первой встрече с потенциальными подрядчиками следует обсудить масштаб проекта, временные рамки подрядчика, общие вопросы проектирования и стратегии экономии средств.
Не бойтесь спрашивать подрядчика о вариантах контроля затрат на раннем этапе планирования. Прибыль генерального подрядчика по вашему проекту обычно составляет от 10 до 20 процентов от общей суммы предложения, поэтому у вас есть право вести переговоры настойчиво. Это время, когда вы можете согласиться выполнить часть отделочных работ самостоятельно в обмен на скидку на предложение.
Вы и генеральный подрядчик должны подписать договорное соглашение до начала работ, включая график платежей. Не существует жесткого правила относительно того, как должны быть запланированы платежи. Часто это рассматривается как предупреждающий знак, когда генеральный подрядчик настаивает на более чем 50 процентах от общей суммы в качестве аванса. Фактически, законы в некоторых регионах запрещают подрядчикам просить авансовый платеж более 1/3 от общей суммы контракта. Подрядчик, который хочет получить большую часть платежа авансом, может оказаться в шатком финансовом положении.
Чаще всего оплата производится двумя или тремя равными частями, привязанными к важным этапам завершения. Но важно, чтобы вам разрешили удержать значительную плату (от 10 до 25 процентов), пока вы не выполните финальный обход проекта, чтобы подтвердить свое удовлетворение.
Работа с архитектором (при необходимости)
Хотя некоторые подрядчики могут спроектировать вашу пристройку или работать по планам здания, во многих случаях лучше нанять архитектора. Есть некоторая ценность в обращении к архитектору, рекомендованному подрядчиком, так как это гарантирует, что обе стороны знакомы друг с другом. Однако, если вы рассматриваете такую возможность, обязательно проявите должную осмотрительность и убедитесь, что архитектор квалифицирован, а не просто друг генерального директора.
При поиске подрядчика вы можете увидеть термин « проектирование-строительство» . Проектирование-строительство подрядчики существуют уже много лет и являются обычным явлением. Проектирование-строительство подрядчик, в общих чертах, то же самое, что и строительный подрядчик, но тот, кто отказывается от использования архитектурной компании. Проектирование-строительство подрядчик не обязательно нанимает архитектора, но вместо этого может полагаться на внутреннего дизайнера для создания планов.
Хотя подрядчики по проектированию и строительству рекламируют себя как универсальные компании, в найме такого типа подрядчиков есть свои плюсы и минусы. Некоторые подрядчики по проектированию и строительству чрезвычайно компетентны, в то время как другие могут быть некачественными. Если вы рассматриваете возможность найма подрядчика по проектированию и строительству, внимательно изучите его прошлые работы для нескольких клиентов.
Получить разрешения и подготовить площадку
Ваш подрядчик получит разрешения и должен будет разместить одобренные разрешения на видном месте на вашей территории. Приедет бригада и доставит переносной туалет, а также, возможно, повесит рекламный знак, оповещающий мир о компании, которая строит ваше пристройку.
Для подготовки площадки может прибыть крупногабаритная землеройная техника, которая выровняет площадку до уровня голой земли. Будут удалены препятствия, возможно, даже некоторые деревья (если это разрешено вашим сообществом). Заборы будут временно снесены, чтобы обеспечить доступ тяжелой техники на площадку.
Не беспокойтесь об этом, казалось бы, экстремальном изменении вашей собственности. Этот вид перемещения земли позволит строительству идти более гладко, а последние шаги обычно включают в себя дополнительное перемещение земли и контурирование, чтобы вернуть ландшафту законченный вид.
Постройте фундамент
Большинство дополнительных помещений получают полноценный фундамент, как и новый дом. В зависимости от планов, бригада начнет заливать бетонную плиту или рыть котлован для подполья или подвала, после чего зальет бетонные подножия и стены фундамента.
Работы по фундаменту обычно выполняются специализированным подрядчиком, нанятым генеральным подрядчиком, — часто той же бригадой, которая выполняет раннюю подготовку площадки. Может потребоваться несколько дней на рытье, заливку и застывание фундамента, прежде чем он будет готов к началу работы бригады по каркасу.
Создайте структуру
Как только бетон фундамента затвердеет, возводятся полы, стены и крыша. Это может произойти с удивительной скоростью, когда за работу берется большая опытная бригада. Однажды вы приходите с работы и обнаруживаете, что весь скелет каркасных элементов уже готов.
Некоторые проекты строятся «из палок», когда бригада по сборке каркаса возводит платформы пола, каркасные стены и стропила крыши по частям, прежде чем обшить их. В других случаях некоторые элементы строятся вне строительной площадки, а затем привозятся на грузовиках для установки большими частями. Сейчас, например, часто стропильные фермы строятся вне строительной площадки, а затем поднимаются на место краном. Однако в других случаях даже каркасные стены изготавливаются вне строительной площадки, что может значительно ускорить возведение структурного каркаса.
Возведением каркаса часто занимается бригада плотников, которые работают на постоянной основе в штате генерального подрядчика, но плотники также часто являются независимыми работниками, нанимаемыми по мере необходимости.
Возведение каркаса происходит довольно быстро, часто в течение дня или двух, поскольку существует острая необходимость в обшивке конструкции для защиты ее от непогоды.
Добавьте обшивку и кровлю
За каркасными работами быстро следует обшивка стен и крыши, а затем укладка обертки, кровельного картона и черепицы. Цель состоит в том, чтобы придать конструкции хорошую степень защиты от непогоды и позволить бригадам продолжить работу под навесом. Обшивка стен и крыши обычно устанавливается той же бригадой, которая делает основной каркас, хотя черепица и другие кровельные материалы часто устанавливаются специализированным субподрядчиком.
В современном строительстве стены обычно обшиваются панелями OSB (Oriented Strand Board), а затем покрываются стекловолоконной пленкой, известной как house wrap. Для настила крыши чаще используют фанерные панели, хотя иногда используют OSB и другие материалы.
Крыша практически сразу покрывается черепицей или другим финишным кровельным материалом. Это, наряду с установкой окон и дверей, защищает конструкцию от дождя и позволяет более неспешно завершить внутренние работы.
После завершения кровельных работ проект, похоже, продвигается быстрыми темпами, хотя последующие работы часто занимают довольно много времени.
Установка окон и дверей
Новые окна и двери устанавливаются сразу после крыши, а иногда и одновременно. Это застегивает конструкцию и сохраняет ее герметичной для последующих работ. Строительные профессионалы описывают здание как «высушенное» после этого этапа, что означает, что внутренняя часть защищена от стихии.
Окна и двери для пристройки комнат обычно являются стандартными элементами, которые заказываются у производителя. Они легко устанавливаются обычными плотниками.
Грубая работа по электрике, сантехнике и системам отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Такие важные коммуникации, как электрика, сантехника, отопление/охлаждение, устанавливаются «начерно», то есть скрытые элементы, такие как трубы, проводка и воздуховоды, устанавливаются, пока стены, полы и потолки еще находятся в состоянии необработанного каркаса, а элементы каркаса открыты.
Нормально, когда проект, казалось бы, замедляется, когда приходят эти субподрядчики — электрики, сантехники и специалисты по системам отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, но эти специалисты, как правило, работают довольно быстро, часто завершая свою работу за день или два. Настоящие проблемы, как правило, связаны с ожиданием, пока городские инспекторы проверят и одобрят работу. Эти системы необходимо осмотреть и одобрить, прежде чем можно будет выполнять какие-либо дополнительные работы на стенах, полах и потолках.
Добавить изоляцию и гипсокартон
С добавлением изоляции и гипсокартона после завершения механических проверок проект начинает выглядеть как реальная конструкция. Изоляция может быть одного или нескольких из множества различных типов, от стандартных стекловолоконных матов до распыляемой пены или вдуваемой целлюлозы. Гипсокартонирование — это многоэтапный процесс: навешивание листов, «замазывание» швов влажным гипсокартонным составом, высушивание этого состава и затем шлифовка швов.
Изоляцию и гипсокартон иногда устанавливают плотники-строители, но это могут сделать и субподрядчики, которые специализируются на этой работе. Если они будут работать стабильно, рабочие завершат установку изоляции и гипсокартона всего за пару дней.
Завершить интерьер
Следующий шаг — установка напольного покрытия и шкафов, а также покраска потолков и стен. Любая из этих задач может быть первой, и порядок часто диктуется наличием графика. Подрядчики по покраске имеют опыт в чистовой покраске после установки финишного напольного покрытия, но отделочные работы легче выполнять после покраски стен. В небольших проектах покраску и напольное покрытие часто выполняют плотники-отделочники, хотя для крупных работ могут потребоваться субподрядчики по покраске и напольным покрытиям.
Установка межкомнатных дверей, плинтусов, оконных и дверных наличников, карнизов и других элементов отделки обычно выполняется плотниками-отделочниками, специализирующимися на этой работе, хотя некоторые плотники-универсалы одинаково искусны как в черновой обработке рам, так и в отделочных работах.
Сделайте соединения с приспособлениями
Ближе к концу проекта сантехники, электрики и специалисты по системам отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха вернутся, чтобы завершить установку и окончательное подключение сантехнических приборов, светильников, настенных выключателей, розеток и оборудования HVAC. Часть этих работ может выполняться одновременно с отделочными работами.
На этом этапе задержки обычны, так как эти субподрядчики механических систем пользуются огромным спросом. Многие местные строительные нормы требуют, чтобы лицензированные субподрядчики выполняли эту работу, но если это разрешено, генеральный подрядчик может поручить своим сотрудникам выполнить большую часть работ по окончательному подключению.
Завершите благоустройство территории
Поскольку внутренняя часть дома близится к завершению, ландшафт, который был выкорчеван для обеспечения легкого доступа к участку, теперь ремонтируется. Землеройная техника может вернуться, чтобы засыпать фундамент, выровнять и контурировать двор, а подрядчики по ландшафтному дизайну могут приехать, чтобы посадить деревья и кустарники и восстановить газон.
Хотя земляные работы часто находятся под контролем генерального подрядчика, домовладельцы иногда заключают контракт с другой фирмой для выполнения окончательной ландшафтной работы. Или некоторые домовладельцы решают заняться посадкой и восстановлением газона самостоятельно.
Заполните список недостатков
Список недоделок — это запись различных пунктов, которые осталось сделать. Многие из них — это последние штрихи, которые пришлось отложить для другой работы или которые просто упустили в процессе. Часто и подрядчик, и домовладельцы составляют свои собственные списки и объединяют их в главный контрольный список.
Завершение списка недоделок и заключительный осмотр генеральным подрядчиком и владельцем дома являются последним шагом, и это означает момент, когда подрядчик выставляет владельцу дома счет на окончательный платеж.
Существует множество способов структурировать график платежей от домовладельца генеральному подрядчику, но типично, что есть существенный авансовый платеж до начала работ, за которым следуют один или два платежа, вносимых с согласованными интервалами по мере продвижения работ. Это типично для последних 10 процентов платежа или более, если стороны соглашаются быть зависимыми от завершения списка недоделок и окончательного обхода домовладельцем и подрядчиком.
Часто задаваемые вопросы
Что мне следует знать перед тем, как пристроить пристройку к дому?
Первый шаг к строительству пристройки, даже до обращения к подрядчикам, — взвесить все «за» и «против» проекта, найдя ответы на два вопроса. Добавит ли ваш тип пристройки стоимости вашему дому? Хотя вы можете не планировать продавать свой дом в течение длительного времени, любая пристройка может повлиять на оценку, стоимость перепродажи и окупаемость инвестиций в будущем. И есть ли какие-либо ограничения по зонированию, которые изменят ваши планы по пристройке? Например, ваш город может не одобрять застройку, но границы вашей собственности могут не позволять вам застраиваться.
Дешевле ли строить заново или делать пристройку?
Застройка обычно обходится дешевле, чем выстройка. Для застройки требуются материалы для каркаса и рабочая сила. Для выстройки, если это не выступ, требуются материалы и рабочая сила для рытья, фундаментных работ и благоустройства. Самый дешевый способ сделать пристройку к дому — это достроить подвал , чердак или гараж, потому что вы избежите всех расходов на добавление фундамента или кровли.
Нужны ли мне чертежи для пристройки?
Да. Вам понадобится чертеж или план этажа, составленный для руководства проектом, а также для получения разрешения на строительство от строительного департамента вашего города.
