Kroki do budowy dodatku do domu

Kroki do budowy dodatku do domu

1. Określ budżet i zakres

   Udane projekty rozbudowy pomieszczeń zaczynają się od znacznej ilości badań i precyzyjnego określenia rozmiaru i skali prac. Dobudowa domu jest taka sama jak budowa domu i obejmuje projektowanie, budżetowanie, ubieganie się o pozwolenia , zatrudnianie wykonawców i podwykonawców oraz budowanie konstrukcji od podstaw.

   1. Ważne jest, aby być przygotowanym na pracę, która będzie wymagana, i realistycznie podchodzić do swojego budżetu. Podczas gdy niektórzy właściciele domów podają, że płacą od 50 000 do 75 000 dolarów za pełnowymiarową, wielopokojową dobudówkę do domu, bardziej realistyczna kwota prawdopodobnie mieści się w dolnych sześciu cyfrach. Na przykład spodziewaj się zapłacić około 150 000 do 250 000 dolarów za dodanie 1000 stóp kwadratowych do domu, w zależności od kosztów w Twojej okolicy.

2. Bezpieczne finansowanie

   Niewielu właścicieli domów może zapłacić za dobudowanie całego pokoju gotówką. Dlatego potrzebny jest kredyt lub linia kredytowa. Zazwyczaj wiąże się to z uzyskaniem kredytu hipotecznego, drugiej hipoteki lub linii kredytowej w oparciu o wartość kapitału własnego w domu — bieżącą wartość nieruchomości pomniejszoną o wszelkie zaległe saldo kredytu hipotecznego lub pożyczki.

   Banki i inni pożyczkodawcy często niechętnie pożyczają pieniądze właścicielom domów, którzy nadal mają dług wynoszący 80-85 procent lub więcej szacunkowej wartości nieruchomości, choć nie jest to żelazna zasada.

   Jeśli właściciel domu kwalifikuje się do drugiej hipoteki lub pożyczki pod zastaw nieruchomości, banki zazwyczaj nie udzielą więcej niż około 85 procent kapitału własnego, jaki posiadasz w domu. Na przykład, jeśli Twój dom jest wyceniony na 500 000 $, a pozostałe saldo kredytu hipotecznego wynosi 250 000 $, wiele banków będzie skłonnych pożyczyć Ci dodatkowe 212 000 $ (85 procent z 250 000 $) na dokończenie dużego dobudowy pokoju, jeśli obiecuje to dodać znaczną ilość wartości do Twojego domu. Zabezpieczenie pożyczki zależy oczywiście od właściciela domu, który ma dobrą zdolność kredytową.

   Jeśli nie możesz kwalifikować się do kredytu bankowego, istnieją inne sposoby zabezpieczenia finansowania pożyczki, takie jak pożyczanie pod zastaw wartości funduszu emerytalnego lub polisy ubezpieczeniowej na życie. Takie pożyczanie powinno być jednak dokonywane ostrożnie, po konsultacji z doradcą finansowym.

3. Wybierz generalnego wykonawcę

   Większość ludzi uzna, że ​​najlepiej będzie zatrudnić generalnego wykonawcę (GC) do wykonania prac nad dobudówką. GC może mieć etatowy zespół cieśli, którzy wykonują większość prac, ale współpracuje również z różnymi specjalistycznymi podwykonawcami, którzy zostaną zatrudnieni do konkretnych zadań, takich jak prace hydrauliczne, elektryczne i HVAC. Zapłacisz GC bezpośrednio w uzgodnionych ratach za projekt, a GC z kolei zapłaci i będzie nadzorował swoich pracowników i różnych podwykonawców, którzy pracują nad Twoim projektem.

   Wszystko zależy od umiejętności znalezienia renomowanego wykonawcy, z którym możesz współpracować, więc nie spiesz się z wyborem GC. Poproś o rekomendacje sąsiadów, przyjaciół lub krewnych. Jeśli nie mogą polecić wykonawcy, pozbądź się nieśmiałości i zapukaj do drzwi domów, w których niedawno ukończono rozbudowę.

   Nie można przecenić znaczenia wykonawcy . Dla większości osób ta praca jest zbyt duża, aby poradzić sobie z nią samodzielnie, chyba że masz doświadczenie zawodowe i wystarczająco dużo czasu. Pierwsze spotkanie z potencjalnymi wykonawcami powinno obejmować omówienie skali projektu, harmonogramu wykonawcy, ogólnych kwestii projektowych i strategii oszczędzania kosztów. 

   Nie bój się pytać wykonawcy o opcje kontrolowania kosztów na wczesnym etapie planowania. Zysk GC z Twojego projektu wynosi zazwyczaj od 10 do 20 procent całkowitej oferty, więc masz prawo do stanowczych negocjacji. To jest czas, kiedy możesz zgodzić się na samodzielne wykonanie części prac wykończeniowych w zamian za obniżoną ofertę.

   Ty i generalny wykonawca powinniście podpisać umowę kontraktową przed rozpoczęciem prac, w tym harmonogram dokonywania płatności. Nie ma sztywnej i niezmiennej zasady, w jaki sposób powinny być zaplanowane płatności. Często jest to traktowane jako znak ostrzegawczy, gdy generalny wykonawca nalega na zaliczkę w wysokości ponad 50 procent całości. W rzeczywistości przepisy w niektórych obszarach zabraniają wykonawcom żądania zaliczki w wysokości ponad 1/3 całości umowy. Wykonawca, który chce otrzymać większość płatności z góry, może być na niepewnym gruncie finansowym.

   Częściej płatność jest dokonywana w dwóch lub trzech równych ratach, w zależności od ważnych kamieni milowych ukończenia. Ważne jest jednak, aby mieć możliwość wstrzymania znacznej opłaty (10 do 25 procent) do momentu ostatecznego przejścia projektu w celu potwierdzenia satysfakcji.

4. Współpracuj z architektem (jeśli to właściwe)

   Chociaż niektórzy wykonawcy mogą zaprojektować Twój dodatek lub mogą pracować na podstawie gotowych planów budowlanych, w wielu przypadkach najlepiej jest zatrudnić architekta. Jest pewna wartość w wyborze architekta polecanego przez wykonawcę, ponieważ zapewnia to, że obie strony się znają. Jednak jeśli rozważasz takie rozwiązanie, upewnij się, że wykonałeś należytą staranność i upewniłeś się, że architekt jest wykwalifikowany — a nie tylko przyjaciel GC.

   Podczas wyszukiwania wykonawcy możesz spotkać się z terminem wykonawca projektu i budowy . Wykonawcy projektu i budowy istnieją od wielu lat i są powszechni. Wykonawca projektu i budowy jest, w podstawowym znaczeniu, tym samym co wykonawca budowlany, ale takim, który rezygnuje z korzystania z firmy architektonicznej. Wykonawca projektu i budowy niekoniecznie zatrudnia architekta, ale zamiast tego może polegać na wewnętrznym projektancie, który tworzy plany.

   Chociaż wykonawcy typu „design-build” reklamują się jako firmy oferujące kompleksowe usługi, zatrudnianie tego typu wykonawców ma swoje plusy i minusy. Niektórzy wykonawcy typu „design-build” są niezwykle kompetentni, podczas gdy inni mogą być byle kiepscy. Jeśli rozważasz zatrudnienie wykonawcy typu „design-build”, dokładnie przeanalizuj jego wcześniejsze prace dla kilku klientów.

5. Uzyskaj pozwolenia i przygotuj teren

   Twój wykonawca uzyska pozwolenia i będzie zobowiązany do umieszczenia zatwierdzonych pozwoleń w widocznym miejscu na Twojej posesji. Ekipa przyjedzie i dostarczy przenośną toaletę, a być może postawi znak reklamowy identyfikujący świat firmy, która buduje Twój dodatek.

   Aby przygotować teren, może przyjechać duży sprzęt do robót ziemnych, aby oczyścić teren do równej, gołej ziemi. Przeszkody zostaną usunięte — być może nawet niektóre drzewa (jeśli pozwoli na to Twoja społeczność). Ogrodzenia zostaną tymczasowo zdjęte, aby umożliwić dostęp ciężkiemu sprzętowi do terenu.

   Nie martw się tą pozornie ekstremalną zmianą w swojej nieruchomości. Tego rodzaju prace ziemne sprawią, że budowa przebiegnie sprawniej, a ostatnie kroki zazwyczaj obejmują dodatkowe prace ziemne i konturowanie, aby przywrócić krajobrazowi wykończony wygląd.

6. Zbuduj fundament

   Większość dobudowywanych pomieszczeń otrzymuje pełnowymiarowy fundament, tak jak nowy dom. W zależności od planów ekipa rozpocznie wylewanie płyty betonowej lub wykopywanie przestrzeni pod podłogą lub piwnicy, a następnie wylewanie betonowych stóp i ścian fundamentowych.

   Prace fundamentowe są zazwyczaj wykonywane przez specjalistycznego wykonawcę zatrudnionego przez generalnego wykonawcę — często przez tę samą ekipę, która wykonuje wstępne przygotowanie terenu. Może to potrwać kilka dni kopania, wylewania i utwardzania fundamentu, zanim będzie on gotowy do rozpoczęcia pracy przez ekipę szkieletową.

7. Ułóż konstrukcję

   Gdy tylko beton fundamentowy stwardnieje, podłogi, ściany i dach są szkieletowane. Może to nastąpić z zaskakującą szybkością, gdy pracami zajmuje się duża, doświadczona ekipa. Pewnego dnia wracasz do domu z pracy i odkrywasz, że pojawił się cały szkielet elementów szkieletu.

   Niektóre projekty są „budowane na podstawie konstrukcji szkieletowych”, w których ekipa konstrukcyjna buduje platformy podłogowe, ściany szkieletowe i krokwie dachowe kawałek po kawałku przed ich poszyciem. W innych przypadkach pewne elementy są budowane poza placem budowy, a następnie przewożone ciężarówkami, aby je złożyć w dużych kawałkach. Obecnie powszechne jest na przykład stawianie kratownic dachowych poza placem budowy, a następnie podnoszenie ich na miejsce za pomocą dźwigu. W innych przypadkach jednak nawet ściany szkieletowe są produkowane poza placem budowy, co może sprawić, że konstrukcja szkieletowa będzie szła dość szybko.

   Prace konstrukcyjne zazwyczaj wykonuje grupa cieśli, którzy są na stałe zatrudnieni u generalnego wykonawcy, ale zdarza się również, że cieśle są niezależnymi pracownikami, zatrudnianymi w razie potrzeby.

   Montaż konstrukcji przebiega dość szybko, często w ciągu jednego lub dwóch dni, ponieważ istnieje pilna potrzeba osłonięcia konstrukcji przed warunkami atmosferycznymi.

8. Dodaj poszycie i pokrycie dachowe

   Poszycie ścian i dachu, a następnie folia, papa dachowa i gonty, szybko następują po pracach konstrukcyjnych. Celem jest zapewnienie konstrukcji dobrego poziomu ochrony przed warunkami atmosferycznymi i umożliwienie ekipom kontynuowania pracy pod osłoną. Poszycie ścian i dachu jest zazwyczaj instalowane przez tę samą ekipę, która wykonuje podstawową konstrukcję, chociaż gonty i inne materiały dachowe są często wykonywane przez specjalistycznego podwykonawcę.

   W dzisiejszym budownictwie ściany są zazwyczaj pokrywane płytami OSB (Oriented Strand Board), a następnie pokrywane folią z włókna szklanego, znaną jako folia domowa. Do pokrycia dachu częściej używa się płyt ze sklejki, chociaż czasami używa się płyt OSB i innych materiałów.

   Dach jest niemal natychmiast pokrywany gontem lub innym materiałem wykończeniowym. To, wraz z montażem okien i drzwi, chroni konstrukcję przed deszczem i pozwala na spokojniejsze ukończenie prac wewnątrz.

   W miarę jak prace nad pokryciem dachu są już ukończone, projekt zdaje się posuwać do przodu w szybkim tempie, chociaż to, co następuje później, często zajmuje sporo czasu.

9. Montaż okien i drzwi

   Nowe okna i drzwi są instalowane zaraz po dachu — lub czasami jednocześnie. To zamyka konstrukcję i utrzymuje ją szczelną na późniejsze prace. Profesjonaliści budowlani opisują budynek jako „wyschnięty” po tym etapie, co oznacza, że ​​wnętrze jest chronione przed żywiołami.

   Okna i drzwi do dobudowy pokoju to zazwyczaj elementy magazynowe zamawiane u producenta. Są one łatwo instalowane przez ogólnych cieśli.

10. Zgrubne prace elektryczne, hydrauliczne i HVAC

    Kluczowe instalacje, takie jak elektryka, hydraulika, ogrzewanie/chłodzenie są wykonywane „wstępnie”, co oznacza, że ​​elementy znajdujące się za kulisami, takie jak rury, okablowanie i kanały, są instalowane, podczas gdy ściany, podłogi i sufity pozostają w stanie surowym, a elementy konstrukcyjne są odsłonięte.

    Normalne jest, że projekt wydaje się zwalniać, gdy przychodzą ci podwykonawcy — elektrycy, hydraulicy i technicy HVAC — ale ci fachowcy zazwyczaj pracują dość szybko, często kończąc swoją pracę w ciągu jednego lub dwóch dni. Prawdziwe problemy wiążą się z oczekiwaniem na inspekcję i zatwierdzenie prac przez inspektorów miejskich. Te systemy muszą zostać sprawdzone i zatwierdzone, zanim będzie można wykonać jakiekolwiek dodatkowe prace na ścianach, podłogach i sufitach.

11. Dodaj izolację i płytę gipsowo-kartonową

    Po dodaniu izolacji i płyt gipsowo-kartonowych po zakończeniu inspekcji mechanicznych projekt zaczyna wyglądać jak prawdziwa konstrukcja. Izolacja może być jednym lub wieloma różnymi typami, od standardowych mat z włókna szklanego po piankę natryskową i wdmuchiwaną celulozę. Montaż płyt gipsowo-kartonowych to proces wieloetapowy: wieszanie arkuszy, „szpachlowanie” szwów mokrą masą gipsowo-kartonową, pozostawienie tej masy do wyschnięcia, a następnie szlifowanie szwów. 

    Izolację i płyty gipsowo-kartonowe czasami instalują ogólni cieśle szkieletowi, ale mogą to również zrobić podwykonawcy specjalizujący się w tej pracy. Jeśli będą pracować stabilnie, pracownicy ukończą instalację izolacji i płyt gipsowo-kartonowych w ciągu zaledwie kilku dni.

12. Wykończenie wnętrza

    Następnym krokiem jest instalacja podłogi i szafek oraz pomalowanie sufitów i ścian. Każde z tych zadań może być wykonane jako pierwsze, a kolejność jest często dyktowana przez dostępność harmonogramu. Wykonawcy prac malarskich mają doświadczenie w malowaniu na czysto po zainstalowaniu podłogi wykończeniowej, ale prace wykończeniowe są łatwiejsze do wykonania po pomalowaniu ścian. W przypadku małych projektów malowanie i układanie podłóg jest często wykonywane przez stolarzy wykończeniowych, chociaż duże prace mogą wymagać podwykonawców zajmujących się podłogami i malowaniem.

    Montażem wewnętrznych drzwi przejściowych, listew przypodłogowych, listew okiennych, ościeżnic drzwiowych, sztukaterii sufitowych i innych elementów wykończeniowych zajmują się zazwyczaj cieśle wykończeniowi, którzy specjalizują się w tej pracy, choć niektórzy ogólni cieśle są równie biegli w wykonywaniu wstępnych konstrukcji, jak i prac wykończeniowych.

13. Wykonaj połączenia urządzeń

    Pod koniec projektu hydraulicy, elektrycy i technicy HVAC powrócą, aby zakończyć instalację i ostateczne podłączenia armatury hydraulicznej, opraw oświetleniowych, przełączników ściennych, gniazdek i sprzętu HVAC. Część tych prac może być wykonywana jednocześnie z pracami wykończeniowymi wewnątrz.

    Opóźnienia są powszechne na tym etapie, ponieważ podwykonawcy systemów mechanicznych są bardzo poszukiwani. Wiele lokalnych przepisów budowlanych wymaga, aby licencjonowani podwykonawcy wykonywali tę pracę, ale jeśli jest to dozwolone, generalny wykonawca może zlecić własnym pracownikom wykonanie większości ostatecznych prac przyłączeniowych.

14. Uzupełnij projekt krajobrazu

    Ponieważ wnętrze domu jest prawie ukończone, krajobraz, który został wyrwany z korzeniami, aby umożliwić łatwy dostęp do miejsca, jest teraz naprawiony. Sprzęt do robót ziemnych może powrócić, aby zasypać fundamenty, wyrównać i wyprofilować podwórko, a wykonawcy robót krajobrazowych mogą przybyć, aby zasadzić drzewa i krzewy oraz przywrócić trawnik.

    Podczas gdy prace ziemne są często nadzorowane przez generalnego wykonawcę, właściciele domów czasami podpisują umowę z inną firmą, aby wykonać ostateczne prace krajobrazowe. Albo niektórzy właściciele domów decydują się sami na sadzenie i odnawianie trawników.

15. Uzupełnij listę rzeczy do zrobienia

    Lista usterek to zapis różnych rzeczy, które pozostały do ​​zrobienia. Wiele z nich to ostatnie szlify, które musiały poczekać na inne prace lub zostały po prostu pominięte w trakcie. Często zarówno wykonawca, jak i właściciele domów sporządzają własne listy i łączą je w główną listę kontrolną.

    Ostatnim krokiem jest skompletowanie listy prac i ostateczne przejście przez generalnego wykonawcę i właściciela domu. Jest to moment, w którym wykonawca wystawia właścicielowi domu fakturę na ostateczną płatność.

    Istnieje wiele sposobów na ustrukturyzowanie harmonogramu płatności od właściciela domu do generalnego wykonawcy, ale typowe jest, że istnieje znaczna zaliczka z góry, przed rozpoczęciem prac, po której następuje jedna lub dwie płatności dokonywane w uzgodnionych odstępach czasu w miarę postępu prac. Typowe jest, że co najmniej ostatnie 10 procent płatności lub więcej, jeśli strony zgodzą się być uzależnione od ukończenia listy uderzeń i ostatecznego przeglądu przez właściciela domu i wykonawcę.